益阳梓瑞小区，男子从销售部广告牌旁走过。

新化新闻网 益阳市秀峰路旁，一个叫“梓瑞小区”的低层建筑生活小区，20多栋，从马路边延伸分散到一片老厂区。小区的商业建筑里，超市、药店生意热闹。

这个建筑面积近10万平方米的小区，违法面积占到了审批面积的一半。规划不超过70平方米的经适房，有的建到140平方米。

在经适房的划拨用地上建设商业房，是开发商与有关部门私下达成的默契，民生工程因此成了牟利工具。

铺平这条道路的，正是从土地划拨到规划建设，政府的“一条龙失责”。

破产阴影下的安居梦

6月27日，益阳大雨。益阳苎麻纺织印染厂（以下简称益麻）在茂盛的树木中，更显清静。作为上世纪八九十年代辉煌一时、曾有五千名职工的国有企业，它已在4年前宣布破产。

建设经济适用住房，成为这个破产企业解决职工安置问题的方式之一。

益麻的住房都在40平方米以下，一千多户家庭的人均住房面积不到10平方米。自工厂停产后，职工收入每月仅几百元，很多人都无力在社会上买房。

益阳市房管局查实，作为占地600多亩的国有改制特困企业，益麻生活区有可用于住房建设的闲置划拨土地约60亩。2008年10月20日，房管局向市政府提交益麻“自建经济适用住房”的请示。

10月29日，批准益麻经适房项目的益房发[2008]38号文件下发。文件要求建设套型面积不超过70平米的经适房860套，计6万平方米。另外按《益阳市解决城市低收入家庭住房困难实施办法》的规定，配建廉租房96套，计4800平方米。

“套型不超过70平方米”，是这个批文的关键数字。根据2007年建设部等七部门发布的《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》）的规定，经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。

作为政府的政策性保障住房，与普通商品房不同的是，经适房享受了一系列的政策、税费优惠。所以经适房的建设标准、供应对象和销售价格是限定的。

仅仅10天之后，11月9日，益麻破产管理人确认益麻经适房开发建设项目中标人是湖南兴益房地产开发有限公司。这时这个经适房项目有了一个名字：梓瑞小区。

和很多益麻职工一样，时年66岁的周志如走出企业破产阴影，憧憬着一个美好的安居梦。

35%建筑面积超审批

随着2009年到来，益麻厂区内9栋旧房屋拆除、数片茂盛树木移走，厂区内幼儿园、浴室等5个地方被拆除，辟为梓瑞小区的用地。

这时，益麻经适房建设迈出了重大而危险的第一步。2009年2月8日，益麻经适房建设领导小组向兴益房地产公司发了一个函，称“因益麻原车队用地不能提供作项目用地，原合同中确定的860套左右经适房调减为760套左右。”

15天后，兴益房地产公司给市规划局打了一个措辞简单模糊为“用地不能满足860套经适房和96套廉租房”的报告，获得通过。

不仅如此，益阳市国资委提供的材料表明，当时多数职工签名要求经适房面积增加20平方米，达到90平方米。

这两项行为，已经严重违背了当时房管局批复的38号文。

更为夸张的是，承包梓瑞小区b1栋建设的包工头刘跃平记得，8月份打桩时，一个原本70平方米的户型被要求加大到140平方米。“房子共7层，一二层为商铺，除顶层外，每一层都有一套140平米的房子。其他90多平方米、70多平方米都有。”刘跃平说。

除此之外，“门面被要求加高，顶层也要求加高，”刘跃平介绍，“合同上建筑面积只有不到4000平方米，实际建了5000多平方米。”

自2009年工程竣工以来，刘跃平和承包b2栋的包工头彭伟、承包c4、c5、c6栋的包工头曾梦君一直在上访。因为开发商“超规划建筑面积不依法计算建筑款项”，这使他们“血本无归”。

2013年6月25日晚，记者走访了几家已住进梓瑞小区的益麻职工家。在他们装修体面的家里，很难说，他们不满意原本只有70平方米的房子变成了105平方米或140平方米。

但他们也看到了问题，“消防通道改建门面，d区栋与栋之间间隔为5米，终日见不到阳光。我在这边洗澡，你在那边可以看到。”

益阳市规划局的专业表述是，“17栋楼离界退让距离不够，c地块5号楼西侧超用地界线15米，6号楼西侧超用地界线25米。”

根据益阳市规划局的竣工验收，“这个小区实际建筑面积为97834平方米，超审批面积34980平方米。”据此得知，建筑面积近10万平方米的梓瑞小区，35%的建筑属于违章建筑，违法面积达到了审批面积的一半。

其中门面超审批面积3716平方米；杂屋（车库）超审批面积1722平方米；住宅及坡屋顶（顶层）超审批面积29542平方米。

长沙市规划设计院副院长谭春华认为，35%建筑面积超审批简直不可思议，“一般超20%就属非常严重了。”