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2011年持续的通货膨胀，使得今年的货币金融政策步步紧缩，银根不断收紧。继2010年底央行先后两轮加息及数次上调存款准备金率之后，2011年更是迎来三次加息和六次提准。强烈依附银行的房地产市场受到紧缩货币政策最直接的影响，买卖双方均未能幸免。

提准使得开发商资金链紧张

回顾即将过去的2011年，央行在不断公布加息和上调存款准备金率。截至目前，经过前六次的上调和最近一次的下调这七次综合调整，大型金融机构的存款准备金率已经达到了21%。而之前的六次提准之后，大型金融机构的存准率曾在6月14日达到了21.5%的历史高位。

存准率的次次提升，市场上流动的货币持续减少，对房地产的影响是个贷的缩减，以及房企融资难度提升。随着金融政策在楼市的持续发酵，市场上大多数开发商都感觉到资金链日趋紧张，贷款的申请难度越来越大，加之限购使得市场销量大幅下滑，回款日趋困难。

“提准”被看作是房地产融资变难的讯号，相反，央行在11月底忽然宣布的一次“降准”，在一定程度上增加了货币供应量，理论上有利于开发商获得开发贷款。12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率从 21.5% 下调为21%。这也是央行自2008年12月25日下调存款准备金率以来，3年来首次下调存款准备金率。但是此前存准率的11次提升已经将这一指标推至历史高位，一次“降准”能够达到的缓和效果实在有限。

竞合地产董事长王东认为，在房地产宏观调控不放松的大背景下，此次“降准”给开发商的资金支持力度并未见明显提升，因为银行的风险压力指标也影响着贷款额度。此次降低存款准备金率起到的缓和作用实属杯水车薪。近来市场上房企的并购潮，从一定角度印证了资金链带给开发商的生存危机。

加息带来的还贷阴影

自去年10月进入加息通道之后，央行在2011年三度上调存贷款利率，经过这三次调整，5年期以上的贷款利率再度破七，由年初时的6.40%调至当前的7.05%。

2011年的加息动作于2月9日开始出现，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，5年期以上贷款利率由原来的6.40%上调至6.60%。在房地产调控政策落稳之后，迎来了央行的第二次加息，自4月6日起，一年期存贷款基准利率各上调 0.25个百分点，5年期以上贷款利率上升至6.80%。最近一次加息发生在下半年，自7月7日起，一年期存贷款基准利率各上调0.25个百分点，5年期以上贷款利率也有了新突破，达到了7.05%的高位。

加息并非单纯的金融行为，因为按揭购房的老百姓直观地感受到了购房压力。而自去年10月份进入加息通道后央行已经5次加息，接下来的加息预期让购房者的心理压力无形中增大。

贷款利率次年调整的老房贷客户从2012年1月起月供增加，将按照新的银行基准利率偿还银行贷款。对老房贷客户来讲，即将到来的元旦也被蒙上了一层阴影。2009年按揭购房的马先生告诉记者：“想起来过完元旦每个月都要多还几百块钱，心里就难过。本来想一家人一起开心庆祝下元旦佳节呢，想起房贷只能免了。”

首套房首付和利率提升 误伤刚需

房地产调控的信贷政策为差别化信贷，对于二套以上的房产进行贷款限制。国务院总理温家宝在2011年1月26日主持召开的国务院常务会议上，提出新的“国八条”，强调了差别化信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。调控政策对于首套房的刚需客户享受优惠利率还是保护的。

今年以来，面临通货膨胀的严峻形势，银行银根一再紧缩，在压力之下首套房也不再被顾惜。春节前后，全国多家银行接到了取消首套房贷款利率优惠的通知。随着央行今年2月份第一次加息，对于首套房特有的8.5折利率优惠也正在淡出房地产市场，春节之后首套房购房者已经难以觅到任何利率优惠，至此，自2008年开始出现的针对首套房贷款利率优惠全面停止。这对于按揭购买首套房的刚需客户打击不小，市场中刚需一族的购房欲望再次走低。

继央行宣布加息之后，住房和城乡建设部2月9日发出《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，要求从2月9日起，上调个人住房公积金存贷款利率。如此一来，公积金贷款购房的成本也开始增加。

首套房首付款和利率的提高，直接打压了很多刚需客户的购买欲望。据九龙城销售经理王海鹏介绍说，首付款提高之后，很多资金不充裕的刚需客户都被挡在了购房门槛之外。有的客户得知首付款提高后，在售楼部显得措手不及，又不舍得心仪的房源，连忙打电话继续筹钱交首付。

而更严峻的考验是首套房优惠利率的取消，这让刚需一族背上了更严重的还贷包袱。本打算今年在郑州购房的李女士说：“现在买首套房利率也这么高，贷款买房会严重影响我以后的生活质量。国家调控无可厚非，可是现在连我们刚需客户都‘被调控’得买不起房了。”