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置换升级购房增多 法律细节不能忽视

年末来临，出于对市场前景的悲观预期，许多二手房业主纷纷挂出了自己的房源，有的甚至给出了不少的降幅，然而从成交量来看，低迷的成交却没有太大改观。不过，在当前的二手房市场中，有一类成交形式却日渐火热，那就是置换式升级购房。业内人士认为，低迷的市场氛围，为想置换升级房产的人们提供了难得的良机，不过想以置换类形式购房的人应该注意操作中的一些问题。

近日，家住崇文门附近的小张夫妇通过中介，成功将原本自住的63平方米一居卖掉，换购了同小区90多平方米的一套两居。虽然过程比较急促，但成功买房后的喜悦依然让小张感到欣慰。

“本来我们想买新房，但是现在市区的新房价格太高，负担不起，剩下的房子又太远，交通、生活都不太方便，想来想去还是决定在现在的小区换购一套大些的二手房。”小张说。

不过新的问题又出来了，由于二手房要求的首付比例较高，小张他们一下拿不出那么多钱来，只能卖掉现有的住房才能买新的，但是小张又有着这样的担心：“如果我把现在的房子卖掉就得租房居住，搬家很麻烦，而且多久能买到合适的房子也是问题，现在市场前景还不明朗，如果长时间没买到合适的大房子也是问题。”

最后，经过多方寻找和商谈，在中介公司的撮合下，小张在一个月时间内完成了“卖小买大”的任务。因为卖小房子的时候他们拿到了全款，没有遇到太多障碍他们就买到了心仪的大房子。

“年底市场不景气，急于用钱的一些业主会给出不小的降幅，这也让想升级置业的人群有了入市的动力。近期在我们这儿成交的房子，置换式购房占到了不小比例。”给小张办手续的这家中介的负责人表示。

●二手房滞销议价空间加大

在专业人士看来，置换式购房在二手房市场并不是什么新鲜事，但是在目前此类成交形式占比的扩大却有着独特的市场背景。

数据显示，二手房成交均价自下半年起便步入下跌通道，环比降幅始终维持在10%~20%的水平，目前在很多区域的调研显示，二手卖家能承受的让价幅度在5%~10%，而买家的心理价位普遍在降价20%以上，加之部分新盘降价幅度较大，这也造成目前不少二手房滞销。

北京中原的专业人士表示，近来新开楼盘价格趋于回归，二手房房价触底，积压了大量房源，给购房者提供较多选择机会，且有较大的议价空间，确实是改善型购房者入市的好时机，而其他类成交的萎缩也使得置换升级购房得到了凸显。

“置换升级方式比较多，卖旧买新、租旧买新、押旧买新等都属于此类，置业者应该根据个人实际情况，选择适合自己的方式，但无论你选择何种，都要尽量安排好自己的置换计划，尽量将买房之前的时间差缩短，以免延误时机错过好的购房机会。如卖旧买新的置业升级者，总存在一个心理期待，就是卖自己的房价格高些，买新的房子价格低些，但是在二手房买卖中，多数是单对单的交易，时机稍纵即逝，需要果断做判断，理性决定，尽量缩短时间差。”

●买卖合同应留有余量

在二手房置换升级过程中，“先买后卖”还是“先卖后买”一直是困扰不少人的一个细节问题，业内人士建议，在买卖过程中的议价、定价策略上，建议在卖房过程中做出一定的价格让步，在买家观望情绪有所流露的情况下，这样无疑会使挂牌房源增加吸引力，获得更高的交易机会。而在买房过程中，目前挂牌业主的诚意度普遍提高，少数在价格上会有让步，如由原来“到手价”变为“成交价”、愿意承担己方应付税费，置换型买家可多关注此类房源。

此外，对于置换升级涉及的诸多法律问题，北京中原法务部的张雷表示，由于置换升级牵涉到一买一卖两个交易环节，手续繁杂，而在实际操作过程中可能遇到的变化也较多，业主应该留好回旋的余地。“例如有的业主已经签署了买房合同，但是在售出旧房的过程中出现了障碍，造成新购房延期甚至无法完成交易的状况。因此建议业主多按照先卖后买的流程操作。一个比较好的实例就是在卖房之前可以签署附条件的买房合同，即在买房合同中附有一定条件，如‘将现有住房顺利售出后买房才合同生效’，或者‘在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任’等。要想交易顺利进行，还得买卖双方进行充分细致的协商准备。”张雷说。