在预售房当道的情况下，购房者买楼时会与开发商约定房屋面积，并根据约定面积支付房款。但在办理房产证过程中，房产证的面积往往会出现缩水或者增大的情况，于是关于增加或退还房款的纠纷不断。

记者调查发现，不少购房者与开发商签订的合同都以套内面积来计价，并对套内面积出现差异的处理办法做了明确约定。但在房产测绘时，由于公摊面积的变化造成了建筑面积差异的争议，这类房产合同没有明确约定，不少购房者只能吃哑巴亏。建议购房者，除了与开发商签订商品房买卖合同外，最好再与开发商签订一份补充协议，对建筑以及公摊面积的差异处理方案再做详细约定。需要特别提醒的是，商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准。

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事因：多变的房屋面积

2010年，李女士在魁奇二路购买了一套78.29平方米，其中套内建筑面积59.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.89平方米的商品房。计价方式以套内面积计算，该商品房单价为每平方米11508.03元，总金额为683577元。

后来，根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，该商品房最终套内面积为59.94平方米。本次实际测绘的面积比之前签订的合同面积增加了0.54平方米。根据合同的约定，该房屋的总房价达到了689791元，于是，李女士向开发商支付了多出来的套内面积的房款6214元。开发商收到房款后，为李女士开具了售房款发票，载明房屋建筑面积为77.97平方米，单价为8846.88元/平方米，金额为689791元。

接下来，李女士的房产证办下来了，房产证上登记的建筑面积是77.97平方米，套内建筑面积为59.94平方米。建筑面积比合同上的约定少了0.32平方米。建筑面积缩水的原因是公摊面积减少了，导致总建筑面积也减少。

争议：开发商要不要为缩水的公摊面积买单？

建筑面积缩水了，开发商该不该退钱给李女士呢？开发商认为，该商品房是以套内面积计价的，因此对于公摊面积差异导致的建筑面积减少，开发商可不做出任何补偿。

但禅城法院指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条，当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，没有明确约定情况下，而面积误差的绝对值又在3%的范围内，即李女士的房屋建筑面积缩水了0.32平方米，开发商应退还相应房款。具体计算方式为：合同约定总房款合同约定建筑面积实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）。

因此，开发商应向李女士退还的房款为2794.03元（683577元78.29平方米（78.29平方米-77.97平方米）。