水皮现场演说

    房价有泡沫 回落不现实

    虽然政府三令五申，中央也在两会上明确提出要促进房价合理回归，但目前全国的一些城市仍看不到房价有明显回落的迹象。

    对于当前的房价，水皮认为确实存在泡沫，尤其是2009年4万亿经济计划出动之后，房价出现了成倍增长，而居民收入涨幅却远不及房价涨幅。

    “但房地产市场消化泡沫的特点是，平台整理，用时间换空间。比如说2009年房价涨了一倍，就是对未来很多年房价上涨空间的透支。”水皮表示。同时，水皮又认为虽然现在泡沫存在，但并没有大到崩溃或者整个社会不能承受的程度，如果泡沫大到这种程度，用不着中央政府强行打压，泡沫早就自行破灭了。

    至于房价是否会回落，水皮直言，不可能：“首先，中国正在大力进行城市改造，房地产市场还有巨大的需求量，这是提升生活品质的需要。其次，这与中国的货币政策有关，最近几年，中国的货币供应量整体增加了一倍，从2008年的四十多万亿增加到了2011年的85.7万亿，而中国人民银行定下的今年货币供应量增长速度为14%，即今年年底的货币供应量将会达到100万亿。货币增加这么多，房价往下走，基本不可能。”

    同时，水皮直言：“即使回落，回落到什么程度才是合理的？按照总理所说的收入比概念，用这个标准来衡量房价也是无法落实的，不同年龄段有不同的收入，而且中国人的收入很难精准统计。”

    尽管认为按照收入来评判合理房价难以实现，但在水皮看来，房价收入比的概念是对的，只是晚提了整整十年：“要是一早中国开始搞商品化的时候就提这个概念，很多的调控政策都建立在这个基础上，房价也不至于这么失控，现在已经形成了这个格局，再回过头讲国际通行标准，那基本是不现实的。”

    明年限购将被限售取代

    尽管水皮认为房价回落可能性小，但同时也表示，房价上涨可能性同样不大：“房价存在泡沫，市场并不支持它再涨。同时政府调控力度也越来越大，温总理一直都在说调控房价，从2004年说到现在，从原来的抑制过快上涨到现在的促进房价合理回归，这表明政府也在抑制它。”

    “所以我们也做了一个基本判断，今年6月份之前，房价如果能跌，那调控成效就出来了，到了6月份还不跌的话，房价以后就很难再跌。”水皮预计。

    而之所以会做如此预判，水皮表示，是因为中国的经济是政策经济，不是市场经济，也不是计划经济：“中国政治有一个特点，五年一周期，今年是大换届周期，下半年换届后，新的经济刺激措施会应运而生。目前预计，下半年的货币政策会明显宽松，那么，资金的介入除了保证实体经济的需求外，还会流入股市、楼市，从而带动楼市成交量的回暖。”

    同时，对于各个城市普遍存在的限购政策，水皮认为，限购政策将被限售所取代。

    水皮说到，限购是压制性而非市场性的政策，最早会在明年有所调动，取而代之的将会是“限售”。就是买可以，但如果要以此为投资，那么就得征收资本利得税，而此税将高达利润的60%以上。

    “也就是炒房是可以的，可是炒房的绝大部分收入国家要充公，这就是经济手段的疏导，风险你自己担，收益要给国家，就是你替国家炒房，所以限售政策一旦出来，将会遏制居民的投资冲动。”水皮预言。