新化新闻网：

　　2012：楼市或迎最难一年

　　调控短期难放松

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　政策对于房地产行业的影响不言而喻。日前召开的中央政治局会议和中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，这被业界解读为管理层为2012年房地产行业的政策走向定下了基调。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，2012年将成为房地产企业最困难的一年。对此，中国房地产业协会副会长朱中一向《华夏时报》记者表示，明年的行业走势将取决于国内外的经济形势，以及中央与地方政府之间的博弈与平衡。“是否是十余年来最困难的一年，目前还难以判定。”

　　政策决定市场走向

　　日前召开的中央经济工作会议明确表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场合理发展。

　　2010年4月调控以来的行业形势很容易让人联想到2008年。但业内人士认为，2008年的宏观经济形势与2010年有所区别，与2008年短暂的调控相比，这一轮调控的周期显然更为漫长。

　　“2008年，在全球经济衰退，出口负增长的情况下，刺激房地产的政策很快出台，整个行业所受压力的时间比较短。但是，明年宏观经济的基调是‘稳’增长，而非2008年的‘保’增长。因此，即使政策有实质性的松动也不会是完全放松，而是走一步看一步，真正考验行业的时候到了。”高盛集团投资管理部中国副主席兼首席策略师哈继铭说。

　　西南证券房地产行业分析师肖剑表示，2008年那轮调控基本是即调即降，肇始于2010年4月的本轮调控，直到前两个月才显现出明显的效果。2012年的行业形势肯定不容乐观，但本轮调控仍需要从一个比较长的周期来判断。

　　虽然政策何时放松仍不明朗，但是政策见底已经是定局，政策何时放松就成了业内人士关注的问题。

　　“预计在2012年，政策可能会对首套房的购房者做出定向宽松，从中小套型的普通商品房加快建设供给，到增加首套房购房者入市的比例，减低刚需置业人群的置业难度。”中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉记者。

　　然而，房地产对经济的拉动作用不容忽视。2008年在国内外经济形势困难的情况下，国家出台的刺激房地产的政策使整个行业重新活跃起来。

　　在由地产中国网主办的“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜颁奖典礼”上，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松表示：“房地产行业是一个宏观性非常强的行业，好好盖房子还不行，还得关注政策的基调，房地产行业尤其需要关注宏观经济。”

　　朱中一认为，判断房地产行业的形势要放在国际、国内的经济大背景下，当前欧洲经济形势比较复杂，我国的出口会受到影响，而消费对经济的拉动有一个过程。这样看来，房地产投资对经济的拉动作用是不得不考虑的因素。

　　另一个不可忽视的因素是，当前，地方政府的主要财政收入仍然依赖土地出让。因此，朱中一认为，中央与地方政府之间需要找到一个平衡点，这将成为影响2012年房地产行业走势的重要因素。

　　受调控影响，今年以来土地市场逐渐冷清。北京中原市场研究部统计数据显示，2011年前11个月，全国主要的130个城市土地出让金为1.18万亿。而在2010年前11个月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11个月，这个数字减少了5200亿，减少占比达到了30%。

　　张大伟表示，一线城市的政策不会松动，但是二三线城市地方政府有强烈的放松意愿，地价下行对地方政府继续执行调控的压力非常大。这一难题在2012年可能会更加明显，可能会影响2012年的楼市调控节奏。

　　“这个冬天有点冷”

　　哈继铭认为，虽然明年上半年的形势会比较困难，但是，相比2008年，大型房企的情况不会更差。因为2009年、2010年商品房销售总额快速增长，房企因此补充了相当多的流动性。而会遇到比较大的困难是2009年、2010年扩张过快、拿高价地较多的企业。

　　“土地价格在2009年下半年开始大幅增长，因此在高价位拿地的企业成本相对比较高，价格调整的余地相对较小。而以2008年的土地价格完成土地储备的房企，因为土地价格相对便宜，相应的成本也不高，而近两年来，房价已经上涨1—2倍，房价下跌30%都不会触及到成本线，因此房企只要愿意降价，销售就会有所好转。估计有这种成本优势的房企占比约为60%-70%。”张大伟表示。

　　事实上，虽然今年不少房企的业绩距离年初制定的目标有一定差距，但是今年仍然是历史上完成销售总额最好的一年，各房企销售金额同比2010年仍然有所增长。据公开的数据显示，今年前11个月，万科、保利、中海三家房企的销售业绩已超过去年全年，另外首开、远洋、北京城建、中国铁建4家房企的业绩已与去年全年接近。

　　但是，正如朱中一所言，中央所强调的“房价合理回调的要求”将会给房企带来一定的困难。而哈继铭认为，房价目前的调整程度显然不能令政府满意，明年将会出现全国普遍性的房价下调。

　　当前，市场的观望气氛已经由一线城市蔓延到二三线城市，降价潮正在由一线城市楼市向发达的二三线城市辐射。

　　根据国家统计局公布的数据显示，10月份开始，从全国70个大中城市住宅销售价格变动数据看，出现了限购城市与非限购城市同时下降的情况。一线城市周边地区的房价由接近10%左右的涨幅逐渐回落。而保利、万科、富力等全国性开发企业销售均价11月环比都有超过一至两成的降幅。

　　中国房地产协会副会长陈国强表示，2008年，全国只是深圳等部分区域出现价量齐跌的情况。而现在全国性的降价有蔓延的趋势，而今年前三季度，二三线城市为房企贡献了主要的销售业绩，这样看来，二三线城市的市场走向将会给房企未来的业绩带来更大的影响。”

　　“预计在经济工作会议以后，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。”张大伟表示。

　　2012年房地产业继续深度调整

　　市场会“先跌后稳”

　　杨红旭

　　临近年末，又到了回顾与展望的时点。总体而言，2011年是我国房地产市场“先扛后撤”的一年，2012年将是“先撤后稳”的一年。

　　过去一年，房地产政策延续的是自2009年12月的从紧态势，今年1月26日“新国八条”的出台，以“限购、限贷、限价”为标志的行政干预力度，达到空前强度。7月12日，国务院常务会议再度强调政策不放松，而且要求符合条件的二三线城市也要实行限购，结果只有三个城市响应。12月14日结束的中央经济工作会议，提出明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　从市场表现来看，“新国八条”甫一出台，市场温度即快速下降。

　　市场迅速降温主要表现为以下几点：第一，商品住宅成交量整体上一直低迷。按国家统计局口径，2011年前11个月全国新建商品住宅销售面积同比增长7.5%，估计全年增幅为6%左右；按交易中心口径（剔除保障房因素），全年一二线城市新建商品住宅成交量将平均下滑10%左右，比如前10个月北京下滑21%，上海、深圳下滑10%。

　　第二，价格先涨后跌。从市场实际面看，今年9月之前价格稳中略涨，9月之后稳中有跌，“金九银十”梦想破灭后，很多开发商开始实质性调价。从成交均价看，前11个月全国新建商品住宅成交均价同比上涨5.8%，预计全年仍将保持4%左右的正增长。从房价指数看，全国70个大中城市房价10月首次出现环比下跌，也即拐点确立，11月份同比上涨3.1%，估计全年同比上涨4%左右。

　　第三，房地产开发投资建设规模增幅持续回落。今年前11个月，全国房地产开发投资同比增长29.9%，预计全年为29%左右，这一增幅自2010年2月触顶（70%）后，持续小幅回落。前11个月，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增长20.5%，全年预计为19%左右。这一增幅自2010年5月触顶（72%）后持续回落，今年3月趋稳，近期再度下滑。开发投资和新开工量情况明显好于商品住宅市场成交，主要是受今年1000万套保障房建设因素的推动。

　　关于明年市场形势，笔者认为，首先，正如中央经济工作会议所定的基调，明年政策总体仍然偏紧，但随着经济和房价持续下滑，预期明年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，首套房贷优惠将首当其冲，部分城市限购会有所松动，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出。

　　其次，市场先跌后稳。明年上半年继续低迷，下半年趋于企稳。统计局口径的全国新建商品住宅销售面积增幅还将继续回落，年内将会出现负增长，由于保障房和棚改房销售量将增加，预期全年基本持平，或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量将出现15%左右的下跌，一方面需求仍将总体低迷，但当前存货量巨大，明年推盘量将增加，在降价的基础上，刚需还将继续释放，这就制约了成交量大幅下跌。

　　至于房价，全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落，全年均价出现5%左右的下跌。70个城市房价指数环比下跌，预计将持续至二三季度，其后趋于震荡式复苏，同比增幅将于明年上半年出现负增长，预计全年将出现近十年来的首次微幅下跌（5%以内）。

　　再次，房地产开发和建设增幅继续下滑。明年全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落，考虑到保障房投资仍将有所增长，所以预计全年增幅为10%左右，好于2008年的近2%。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑，考虑到明年保障房新开工面积将少于今年，预计全年将出现近十年来的首次负增长。

　　最后，预测一下行业温度计“国房景气指数”的变化趋势。今年11月份，全国房地产开发景气指数下滑至99.87，这是自2009年8月份以来首次跌破100（100以上为景气区间，其下为不景气区间），成为近27个月以来的新低。预期明年国房景气指数仍将继续下行，二季度前后可能会探明底部，这轮下行周期的时间，将显著超过上一轮。预期明年年底之前，重新升至100以上的可能性较小。

　　（作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长）

　　万科：楼市进入下半场

　　暴利时代远去，游戏规则生变

　　本报记者 刘力图 广州报道

　　“行业已经进入下半场，游戏规则发生了变化，过去那种卖高价赚快钱的过于不正常的状态将不复存在，未来的房屋将会回归其基本的居住属性，各类政策手段的搭配也会更加成熟和协调，市场会更加理性。”万科公司近日向《华夏时报》表示。

　　行业回归理性

　　“有人说房地产行业黄金岁月已经不在了，我认为这个行业黄金岁月仍然存在，但过去那种过于不正常、富得流油的状态不存在了，接下来做应该做的事，仍然是有机会的。”万科总裁郁亮曾表示。

　　目前，曾享受暴利、赚快钱等好日子的房地产行业正处于深度调整期，不少房企在抱怨中度日，悲观、观望的情绪逐渐蔓延。对于明年开局后的行业发展空间，万科作出另一番解读。

　　万科公司对本报表示，未来15年到20年的时间内，房地产行业一个稳定的大的发展环境仍然是存在的，正常的居住需求仍然会获得支持。

　　对于如何在有限条件下争取充分的空间，万科提出2012年进入为“冬天模式”。“冬天模式”包括，现金为王，拿到钱很重要，现金流比利润率更重要；其次，要更积极卖楼，控制存货，不能囤地。郁亮曾表示，万科要求一个月卖出开盘房源60%的房子，已经坚持了两年左右；此外，万科将更谨慎地买地，买地是最花钱的事情，万科明年运营将继续坚持节约路线。

　　各大房企对于行业冬天会持续多久仍未有具体答案，万科决定做好打持久战的准备。“在冬天模式下，我根本不去想如果形势好转了该怎么应对的问题，我特意不去想这件事，因为这会妨碍我做冬天的准备。”郁亮表示。

　　万科应对策略

　　“未来的市场，一定是以居住为主的市场。”郁亮在多个场合多次突出住宅市场产品线对万科应对调整的重要性。他强调，房屋要回归最基本的居住属性，投资属性是附属属性。投资属性的房子未来不会有太大的市场，基本居住需求是最大的市场。在此要求下，企业的产品要考虑未来中国的家庭结构的变化，比如家庭规模在变小，小户型的住房需求，毕竟中国人多地少的基本面仍然存在。

　　除了产品线以外，万科指出需要向制造业学习，提高产品性价比和管理精细化水平，并指出，上半场可能是拼产品、绿化等，下半场还要有软的服务配套、绿色节能建筑等等其他要求。

　　万科公司向本报表示，为了应对调控，万科很早就确定了以快速开发为主的经营策略，公司不追求过高利润，而是通过快速周转来提升收益率。这一模式兼顾了各方利益，有助于增加市场供应，符合社会的需要和政策导向。

　　而从恒大等多家房企的发展经历来看,运用上述开发模式受益匪浅。

　　但从行业长期的发展来看，万科公司还表示,政府需要建立适合行业发展的长效机制，包括扩大供应、加快保障性住房建设、疏导投资资金、加快城市建设。

　　对于目前调控已取得的明显效果,万科公司向本报表示需要关注一些相关问题。首先，随着市场景气下行，交易量持续下滑，行业资金面趋紧，企业投资能力和意愿下降，这可能导致未来市场住房供应不足。如果能够为坚持快速开发的企业提供与市场景气状况无关的长期融资渠道，将有助于缓解市场波动。

　　此外,万科公司指出，近期部分银行提高了首次置业的首付成数，上调利率到基准利率的1.05-1.1倍，导致首套住房信贷成本不断上升，部分抵消了房价下调的效果，影响了首次自住购房家庭的支付能力。基本的自住需求应该是政策支持的对象，在坚持现有政策的前提下，万科建议为基本自住购房者提供较为充足的按揭贷款额度。