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修旧还是立新？ 房产税中央地方同床异梦

现有地方试点方案，均是修改现行房产税，将已有房产税的征税范围扩展到居民自住房屋，这与部委意见不一；而地方与中央立法精神不一，未来会出现很大麻烦。

□ 本刊记者 于海荣 王长勇 | 文

对居民自住房屋征收房产税，这一贯穿2010年全年的政策悬念仍未现形。

房产税目标主要是调控房价还是筹集收入？“借道”现有税种还是开征新税？土地、住房、财税等部门权责如何协调？当重庆和上海将房产税试点的申请提交国务院，现实的矛盾和冲突便浮出水面。

“对很多重大问题，各方存在很大分歧。”一位接近财政部和国家税务总局的专家向本刊记者透露，对居民住房征税可能比设想的要慢，遇到的实际问题，也比想象复杂得多。

此前，重庆和上海对居民自住房屋征税的方案，就是改造现有的房产税，将征税范围扩大到居民自住房屋。这一方案无需开设新税种，只需修改现行《房产税暂行条例》即可。而财政部和国家税务总局依然坚持改革初期确定的整合现有税种、开征新税的思路。

“重庆和上海的试点申请由国务院决定，还没有听说有明确的回复。”一位财税专家表示，财政部和国家税务总局对改革已达成共识，不只是取消1986年《房产税暂行条例》中对个人所有非营业用房产的免税优惠，而是要在不动产保有环节，将现有房产税和城镇土地使用税整合为全新的房地产税，同步出台房地产税暂行条例。

不仅如此，在房产税改革过程中，中央与地方之间的利益取向、征收过程中至关重要的评估机构设置等，也是争议的焦点。

“修旧”还是“立新”

房产税在中国并非新税种，1986年10月即在城市、县城等按年征收，当时出台的《房产税暂行条例》规定，对个人所有非营业用的房产免征。目前拟议的房产税改革，就是将征税对象扩大至个人非营业用房产。

中国人民大学财政金融学院教授安体富对本刊记者表示，要对个人住宅征收房产税，最简单的方法就是修改《房产税暂行条例》，取消免税规定。

这一方案，在政府强调税收调控楼市的背景下提出，因为无需开设新税，不涉及人大立法程序，被认为是推进改革的“捷径”。不过，专家认为，这一方案在操作上会面临难题。

目前，中国房地产保有环节的税收有两个税种——房产税和城镇土地使用税。如果仅仅对《房产税暂行条例》征收范围扩容，那么在征收过程中，就需要分别评估土地和房产价值，分别征税。众所周知，房产的价值与地理位置密切相关，将土地和房产分割评估并非易事。

一位接近财政部和国家税务总局的专家告诉本刊记者，目前两部委已经达成一致，整合现行房产税和城镇土地使用税为新税种——房地产税。

但是，重庆、上海上报的试点方案并不是按这样的思路设计的。

此前，重庆市市长黄奇帆接受媒体采访时，详细介绍了重庆的房产税方案。渝版房产税试点方案主要针对高档住宅，基本思路包括：先对别墅、200平方米以上“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人炒房，可能被征税。2010年12月10日，重庆市在印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中再次强调，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

上海市政府虽早已向国务院提交试点方案，但至今未对外透露任何细节。非官方渠道的沪版房产税试点方案已流传出多个版本，以面积和价值为主要计征标准，从增量扩展至存量。据《南方周末》等多家媒体报道，2010年12月15日，在复旦大学一场房产税研讨会上，有专家透露出一个被认为可信度较高的新方案：若新增购房，对每户名下超出200平方米以上的部分房产面积进行征收。

总体而言，两个城市的方案都是修改现行房产税，将已有房产税的征税范围扩展到居民自住房屋，与两部委的思路并不一致。

目前，财政部、国家税务总局起草房地产税暂行条例的工作也在进行，立法思路即是以整合房产税和城镇土地使用税为前提。

财税专家认为，在立法框架未定的情况下，改革试点需要谨慎。对已经确定的思路，国务院主管部委与地方要事先统一意见。目前税收立法权仍属中央政府，“如果现在地方的试点与中央的立法精神不一致，未来会出现很大的麻烦。地方政府和中央部委还是需要事先协调。”

有专家认为，理想的状态是，先出台一个两税合并的暂行条例，在此条例下，对经营性房产按新条例在全国先行征税，对个人住房可以根据各地申请进行试点。

不过，在安体富看来，这二者的顺序恰恰应该相反。他对本刊记者表示，现在只能先试点，试点可以有不同的方案，不试点不知道哪种方案效果比较好，而一旦形成立法就是全国统一，“不能立法之后再试点，试点要在立法之前，摸索经验。”

财政部财政科学研究所研究员孙钢认为，试点地区的税率、免征额、税收优惠等可以有所不同，但税制的整体框架应该统一。

值得注意的是，近期官方对房产税的表态悄然发生了变化。2010年10月27日，新华社授权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》，其中涉及房产税的表述是“研究推进房地产税改革”。这与9月29日“国五条”出台时提出的“加快房产税改革试点工作，并推广到全国”，明显不同。

财政部财政科学研究所所长贾康2010年12月中旬表示，近中期要争取解决房地产税的框架问题。