2011年湖南房地产市场形势通报-新化房产网

2012年1月10日，全省房地产市场联席会议在长沙召开，省住房和城乡建设厅、省国土资源厅、省发展和改革委员会、省财政厅、省统计局、中国人民银行长沙支行、国家统计局湖南调查总队、湖南银监局、省经济和信息化委员会、省地方税务局、省物价局及长沙市住房和城乡建设委员会等部门和单位参加了会议。会议就全省2011年房地产市场运行情况及今后的发展趋势进行了认真分析和研究。根据会议决定，现将2011年全省房地产市场形势通报如下：

一、2011年房地产市场运行情况

2011年，我省积极贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策，全省房地产市场平稳健康发展。

1．房地产投资增长较快。1-12月，全省共完成房地产开发投资1896.7亿元，同比增长29.1%，增速同比回落6.4个百分点，比1-6月、1-9月回落7.6和5.5个百分点，比全省固定资产投资增速高1.2个百分点，比全国平均增速高1.2个百分点，占全省固定资产投资的比重为16.6%。投资额居中部第4位、全国第15位。其中住宅完成投资1484亿元，同比增长30.8%，增速同比回落4.7个百分点。长株潭地区继续发挥核心增长作用，完成开发投资1143.9亿元，同比增长28.5%，占全省房地产投资的60.3%。其中长沙市完成开发投资886.9亿元，同比增长29.6%。岳阳、常德、郴州和张家界增速分别为42.7%、39%、37.2%和30.9%；湘西自治州和永州增速分别为14%和18.7%。

2.房地产用地供应增速大幅回落。1-12月，全省供应房地产用地6341.5公顷，同比增长6.87%，增速同比回落77个百分点，占全省供地总量的21.8%。其中商服用地1587.53公顷，同比提高10.8%，增速同比回落62个百分点；住宅用地4753.97公顷，同比提高5.62%，增速同比回落82.08个百分点。全省房地产用地平均出让单价为1348.29元/平方米(合89.9万元/亩)，同比上涨41.07%，增速比1-6月和1-9月回落68.9个和28.3个百分点。其中商服用地1695.1元/平方米(合113万元/亩)，同比上涨60.49%；住宅用地1203.4元/平方米(合80.2万元/亩)，同比上涨31.11%。

3.房地产信贷增长放缓。截止12月底，全省金融机构房地产贷款余额2691亿元，增长25.9%，增速高出全省贷款平均增速7.8个百分点，已连续16个月回落。房地产贷款余额占全省贷款余额比重为20%。全年新增房地产贷款553.4亿元，同比增长0.5%，占全省新增贷款的26.6%。从贷款投向看，开发贷款余额657亿元，占房地产贷款的比重为24.4%；购房贷款余额1662.6亿元，占房地产贷款的比重为61.8%；政策性住房贷款余额371.3亿元，占房地产贷款的比重为13.8%。

4.住房供应基本稳定。1-12月，全省商品房施工面积20746.3万平方米，同比增长23.3%，增速同比提高6.3个百分点。其中住宅16724万平方米，同比增长21.3%。商品房新开工面积7178.9万平方米，同比增长11.1%。新开工量居全国第12位。其中住宅5752.6万平方米，同比增长6.9%。商品房竣工面积3934万平方米，同比增长17.4%。其中住宅3278.1万平方米，同比增长15.8%。

5.住房消费逐步降温。1-12月，全省商品房累计销售面积4877.7万平方米，同比增长9.1%，增速同比回落18.2个百分点，比1-6月、1-9月回落11.6和8.2个百分点；完成销售额1852.2亿元，同比增长31.7%，增速同比回落17.7个百分点。其中商品住宅销售面积4444.2万平方米，同比增长7.3%，增速同比回落19.7个百分点，住宅销售增速连续7个月回落；商品住宅完成销售额1566.9亿元，同比增长25.6%，增速同比回落25.5个百分点。张家界、永州、怀化、岳阳市住房消费增势明显，商品房销售面积增速分别为36.8%、36%、35.9%和35.4%。长沙市商品房销售面积回落明显，增速为-10.7%。

6.户型供应基本合理。1-12月，全省商品住宅竣工27.09万套，其中90平方米以下套型7.29万套，占26.9%；90-140平方米套型14.1万套，占52.1%；140平方米以上套型5.7万套，占21%。全省商品住宅销售36.85万套，其中90平方米以下套型8.19万套，占22.2%；90-140平方米套型20.76万套，占56.3%；140平方米以上套型7.9万套，占21.5%。

7.商品住宅价格稳中有涨。截至12月底，全省商品住宅均价3526元/平方米，同比上涨9%，涨幅同比回落1.7个百分点。长沙市内六区商品住宅均价5989元/平方米，同比上涨4.6%。全省商品房待售面积1168.1万平方米，同比增长60.1%；其中住宅820.8万平方米，同比增长73.8%。

8.房地产税收增速回落。1-12月，房地产税收完成340.05亿元，同比增长26.21%，比全省财政总收入增速低5.87个百分点，增速比1-6月和1-9月回落16.75和2.8个百分点。房地产税收占财政总收入13.81%，占地方税收收入37.52%，占地方财政收入23.35%。全省新增建设用地土地有偿使用费收入31.39亿元，国有土地出让金收入535.23亿元，两项合计566.62亿元，增长75.8%，占财政总收入23%，占地方财政收入62.5%。

综上所述，2011年我省房地产市场持续平稳健康发展，调控政策效应逐步显现，土地供应、房地产贷款、住房供应、住房需求和房地产税收继续增长的同时增速回落，市场总体供求基本平衡。但还存在一些突出问题：一是房地产信贷收紧对企业影响较大。受国家实施稳健的货币政策及房地产市场调控政策效应逐步显现等因素影响，我省房地产贷款增长整体放缓。房地产企业获得开发贷款难度较大，个人住房按揭贷款难按时发放，企业销售资金回笼和资金压力明显增大，部分中小企业面临资金链断裂危险，有民间借贷的可能会因还款不及时引发不稳定，要加强监管并采取应对措施。二是住房消费进一步萎缩。10月份以后，住宅消费持续萎缩。我省目前在建商品房规模过大，商品房供应量较大，住房需求如果持续下滑，市场整体将供过于求。在防止房价过快上涨的同时，也要防止因房价过快下跌引发的“退房潮”。

二、2012年房地产市场走势

2012年经济社会工作的总基调是“稳中求进”。要求继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；要求坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。房地产市场发展虽然存在一定困难，但也有一些有利因素：一是我省全面实施“四化两型”战略，全省经济社会进入发展快车道，居民收入明显增加，住房需求保持旺盛。二是城镇化进程加快，城市进一步扩容提质，加上基础设施和基本民生的投入，开展棚户区改造，将产生大量刚性需求。2012年，预计我省房地产市场呈现以下发展趋势：

1.房地产投资增长速度放缓。国家宏观调控政策不放松，房地产开发融资贷款相对艰难，土地、建安、人工成本上升，市场销售下滑，一二线城市房地产投资增速明显放缓，三四线城市房地产良好的开发环境资源和发展空间将得到进一步拓展，休闲地产、商业综合体、健康小区、绿色节能建筑等多业态的房地产开发将为三四线城市发展注入活力，保障性安居工程建设加快推进。预计全省房地产开发投资增速回落。

2.房地产用地供应稳定，出让均价上涨趋缓。在2011年以来形成的房地产用地库存量大和开发商审慎面对市场、拿地意愿再次降低的前提下，我省房地产用地供应保持平稳，房地产用地成交量和出让均价上涨幅度进一步趋缓。

3.信贷增速放缓。在贷款总量和投向受限，风险防控压力加大以及贷款管理趋严等多重因素影响下，我省信贷供给仍会比较紧张，房地产信贷增速将放缓。

4.商品房交易下降。今年政府大量开工建设保障性住房，迅速扩大保障范围，将分流一部分中低收入人群的住房需求。在当前严格执行差别化信贷和差别化税收政策的背景下，购房成本增加，改善、投资和投机型需求均得到抑制，受限购、限贷、加息等调控组合政策影响，消费者持币观望态度心态日趋强烈。商品房需求量会进一步减少。

5.房价保持平稳态势。我省商品房施工面积、新开工面积维持在一个较大规模，供应量相对充裕，再加上保障性住房大量开工建设，尽管通涨压力加大、土地价格上涨、税费增加、精装房、城镇化推进房价上涨的因素仍然存在。但房地产市场供大于求的局面短期不会改变，房价会保持相对稳定。