两年前，正是楼市宏观调控开始的第一年，大量项目纷纷低价入市以吸引购房者。两年后，当年的期房项目逐步完工，陆续进入最后的交房阶段。

　　随着6月底7月初的到来，以及未来的下半年，北京的业主们将迎来新一轮的收房高峰。

　　一套房子=大量的砖瓦材料+大笔的金钱投入+业主的所有心血，可以说，新房的每一砖每一瓦都是购房人的心之所系。

　　那么，对于大批准业主来说，验房、收房已经成为未来一段时间里最需要恶补的知识。

　　在这个已经到来的收房季，本报为业主们提供一期完整的收房攻略。

　　收房四部曲

　　一、注意及时接收入住通知书

　　这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

　　接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

　　二、确定房屋是否达到交付条件

　　1. 《建筑工程竣工备案表》

　　2. 《住宅质量保证书》

　　3. 《住宅使用说明书》

　　4. 《建设工程质量认定证书》

　　5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

　　6. 实测面积登记表

　　特别提示

　　1.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件。

　　收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细看各个分项有没有都备案。

　　2. 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

　　三、房屋检验

　　收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

　　1. 检测房屋面积：（详见后面）

　　要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大。

　　2. 检验房屋质量：（详见后面）

　　购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：　（一) 房屋本身的质量　（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定　（三）装修质量

　　四、新房验收的最终结果

　　1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求开发商限期处理。

　　2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交开发商。

　　3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

　　4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　收房注意事项

　　注意一：相关税费怎么缴

　　商品房买卖应缴以下税费：契税、房屋买卖交易手续费、买卖合同印花税、公共维修基金、房屋所有权登记费、房屋所有权印花贴税、权证工本费。

　　契税是业主取得产权证时向国家交的税。除税务机关，任何单位无权代收。契税只能在过户时交纳。业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之后自己到税务局直接办理。

　　公共维修基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率为房屋成交价的2%。

　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

　　收房时一般要缴纳一年的物业管理费和水电保证金。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

　　关于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

　　注意二：如何解决面积误差

　　根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款。

　　面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。

　　如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人。

　　房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

　　注意三：关于分摊面积

　　分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

　　电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。${pageTag}

　　验收房子内部8要素

　　1.详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象。

　　2.检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。

　　3.仔细检查地面，仔细检查地面有无空鼓、开裂情况。

　　4.水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

　　5.验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

　　6.验收地面下水情况。可在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。

　　7.核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

　　8.测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

　　收房需要带的工具

　　1只塑料洗脸盆——用于验收下水管道

　　1只塞尺——用于测裂缝的宽度

　　1只5米卷尺——用于测量房子的净高

　　1只计算器——用于计算数据

　　1支水笔——用于签字

　　1把扫帚——用于打扫室内卫生

　　1个小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓

　　1只万用表——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

　　1只小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳——用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道

　　验收小区外部环境

　　1. 绿化是否已完成

　　2 .路灯是否可正常使用

　　3. 楼梯间瓷砖是否破损

　　4 .单元门开启是否灵活

　　5 .单元门控制系统是否正常

　　6 .电表起始度数

　　7 .电表型号容量

　　8. 电表总闸是否正常

　　9 .水表起始度数

　　10. 水表型号容量

　　11.水表闸是否开关灵活