“打补丁”式调控政策继续出台，银行房贷利率折扣纷纷取消，热点城市住宅网签量同比大跌，个别城市出现中介关门潮……随着3月以来调控密集加码，楼市利空消息不断，“唱跌”氛围日益浓厚。

一季度数据显示，一二线热点城市楼市降温现象已经开始出现，市场进入买卖双方的博弈阶段。未来房价将会如何变化？假如房价进入下行周期，持币待购的刚需与改善型的购房者，又应该如何选择抗跌物业？

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政策 楼市进入“四限”时代

日前，深圳市规划国土资源委员会发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，明确指出商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。至此，北上广深四大一线城市进入对商办物业的全面严控。

“政策目的是打击投机。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，商 住类用房是近年来房企打擦边球，违规比例最高的类别。房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以作为住宅使用的商业性质的楼盘，由于单体套内面积小，这些楼盘打着“不限购”“不限贷”的旗帜招揽购房者，成为活跃的新兴市场。

与此同时，三亚、海口、武汉、芜湖等地也纷纷再度收紧房地产相关政策。其中，三亚、海口的出台新政，禁止期房转让和限制现房转让；武汉则针对开发商隐性涨价，要求对全装修住房实施分段限价；芜湖也明确规定新购买的商品住房须取得不动产权证满两年方可转让。

据不完全统计，从2016年的“930”新政开始，全国已经有超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次。相比往年的调控，本轮调控不同之处在于出现了很多新的调控措施，如商办限购、摇号拿地、摇号买房等。

其中，既有四大一线城市针对商办物业的政策，也有包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州等超过20个城市启动暂时冻结交易的房地产“限售”措施。而在本轮调控最为严厉的北京，甚至还出现了持有型70年出租房用地这样的全新政策。

“热点省市调控不断加码升级，楼市调控的‘打补丁’模式仍在继续，主要为了防堵炒房漏洞。”CRIC研究中心杨科伟说，出现上述现象的原因，便是现阶段在需求外溢、投机心理难平的表现。

张大伟则指出，从抑制投机投资角度看，未来将会有更多的城市加入到信贷和购买资格收紧的行列中。随着本轮楼市调控的全面升级，预计后续二线城市将基本全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限”时代。

市场 个别城市现中介关店潮

某研究院发布的《2017年一季度中国房地产市场研究报告》显示，2017年一季度，全国成交面积同比小幅下行，但绝对规模仍处历史同期较高水平，不同城市之间的楼市表现分化显著。

其中，率先展开调控、政策力度空前的北京，近期新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据，2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，同比2016年4月下滑48.9%。与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。

此外，北京银监局发布的监测数据显示，4月第二周至第四周，北京市个人住房贷款审批数量分别为4456笔、3944笔、3188笔，周环比连续下降。“317”新政实施后完成网签的房贷为11.85亿元，其中有9.76亿元为首套房首次贷款，占比达到82.4%，政策落地效果明显。

值得注意的是，被视为二手房市场晴雨表的中介门店，也发生了明显的变化。

5月9日，链家发表声明称，近期北京链家主动开展了全面的合规整治工作，截至目前，已累计关闭近87家门店。而数据显示，“317”调控政策出台的7周时间里，链家成交量出现七连降，4月第4周的链家成交量仅为调控前高峰水平的11%，链家整个4月成交3145套，环比下降77%。

尽管广州尚未出现类似“关店潮”，但有广州购房者称，5月1日开始发现 “中介疯了一样打电话”，一天能接到近20个左右中介推介房产的来电。

与北京类似，房产中介行为背后，是广州4月的楼市成交明显降温。数据显示，3月下半旬广州四次升级调控政策后，4月全市新建商品住宅网签成交7984套，环比减少49.46%；成交金额144.51亿元，环比减少49.62%。无论是从成交套数还是销售金额，均已接近传统淡季的1、2月份的水平。

“当前大部分城市有微跌案例，但无暴跌事实。”张大伟认为，就北京市场来看，已经从过去的明显上涨，到4月出现停止上涨，政策效果显现。按照目前的调控趋势，后续房价预期将会从量变逐渐传递到质变：二季度末开始到三季度，市场很可能出现比较明显的价格调整。

有业内人士指出，判断房价是否“真跌”，有一些现象值得关注：如中介关店潮、首套房按揭贷款出现基准利率、房贷放款周期超过两个月、售楼处被砸、收房纠纷频繁出现等。“从当前市场表现来看，其中一些现象已经开始出现。”

趋势 今年楼市分化或将进一步加强

中国社科院日前发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》指出，2017年房地产市场进入量价调整阶段，分化将进一步深化和强化。

蓝皮书分析称，伴随热点城市房地产调控政策的实施，从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄。预计2017年70大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大，全国房地产市场的商品房均价会由2016年增长10%，下降到2017年上升不到1%。

中指院报告则认为，由于房地产行业的信贷环境将面临收紧压力，同时，热点城市房地产政策也存进一步加码空间，预计二季度成交增速将回落，价格将保持平稳态势，全年将呈现“成交回落，价格小幅下跌”的特点。

“一方面，政策调控不仅抑制了部分非理性需求，也将对扭转市场预期发挥作用。”该报告分析，去年“930”新政以来，整体市场的同比增速开始出现回落，随着政策的不断加码，市场量价将出现回调，但价格的市场反应将滞后于量。“另一方面，国际及国内宽松货币环境不再，随着央行在公开市场提升利率及不断加强金融监管，房地产信贷环境也将更为趋紧，从而对房地产市场量价走势产生影响。”

一旦房价下跌，哪些房子会最先跌？持币待购的刚需与改善型的购房者，应该如何选择抗跌物业？

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志指出，中心城区的学位房等优质配套的物业，一直以来都比较抗跌，外围缺乏政策利好的远郊房产以及没有地铁等规划、交通不便的物业，相对来说比较不抗跌。2008年曾出现的广州楼市下跌，就是外围区域跌幅较多。

邓浩志认为，由于“非主流”产品客户群相对比较窄，因此在市场不景气的情况下，价格比较难以坚挺。如面积特别大的房产，客户局限在高端或多次改善、投资需求的购房者。而面积较小的单间、一房一厅这类产品，过去比较受欢迎。但在广州限购之后，因为这些小面积单位占用购房指标，因此不太受市场欢迎。此类小面积单位受众面主要是支付能力有限的初次置业者，价格上也就难以获得很好的支撑。