有切实改善住房条件需求的购房人是否也有机会享受贷款优惠?或许住建部政策研究中心提出的建议会让上述人群看到一丝曙光。昨日，由住房和城乡建设部政策研究中心主办的第六届中国房地产业分析和预测高峰论坛在京落幕，住建部政策研究中心副主任秦虹在论坛上发布了2010年第二期房地产政策评估报告。报告建议应动态管理二套房贷款，保护真实购房需求。

对一年内售房者恢复优惠

想买期房，手里的房不卖只能按照二套房办理贷款，手里的房卖掉又“无家可归”，楼市新政实施后，很多改善型购房人都遇到了这样的困扰，而其中相当一部分人又切实存在合理的购房需求。

针对这一状况，秦虹代表住建部政策研究中心提出建议：应该动态管理好二套房贷款，保护好真实的住房需求。“我们对第二套购房贷款的利率是惩罚性的，但实际上目前真正改善型住房需求非常大，也将是支撑中国房地产市场未来五到十年一个最重要的主体，对这部分真实的住房需求应该保护好。”秦虹说，“我们觉得可以提出一个建议来，比如一个家庭买了第二套住房，如果一年内你把家庭名下的第一套住房卖掉，家庭名下仍然还有一套房的话，应该重新和银行签订合同，来恢复你第一套房贷款应有的优惠利率。”

秦虹表示，这种做法在国外并不鲜见：“2008年，美国政府为救助面临大量失房的家庭，采取了一项重要措施，就是让这些家庭和银行重新签订贷款合同，降低利率和延长贷款期限，使一大批低收入家庭在重新签订合同之后保住了住房。这个就是保护真实改善型住房需求，在政策上应该做到，因为这是房地产市场的核心，也关系到大量民生问题。”

地方政府应合理调整地价

事实上，新政实施以来，各地不仅商品房成交量大幅下降，房价的上涨幅度也出现了明显回落，高价地王已经很少出现，个别城市开始出现土地流拍。那么下一步房地产市场的走势怎么判断呢?住建部政策研究中心认为，未来房地产市场调整实际上取决于整个商品房成交量、房价以及土地价格三者之间的相互影响。在不同的地区，不同项目表现一定不同，但总体上房价调整的底线取决于土地的重置成本，即地价。

“如果调整价格，能够把商品房卖出去，同时又能够便宜地把土地拿回来进行再开发，扩大再生产，这对开发企业的持续发展就是有意义的。所以现在土地的重置成本将决定整个商品房价格的降价底线。而房地产价格的下降将会利于整个成交量的回升。”秦虹说，“开发企业要认清当前的政策和形势来积极做好企业战略的调整，不仅开发企业，更重要的是地方政府也要认清这次中央国务院调控政策的方向，同时做好地价合理的调整。”

下半年或迎来销售集中期

秦虹表示，4月楼市新政的实施，将使房地产市场供求关系发生变化。“尽管中央18.5万公顷的土地指标目前只完成了25%，但是我们认为即使今年土地和商品房的供应量不变，仅是控制住了投资性需求，提高了贷款购房的成本这两方面，也将使供求关系发生转变。”秦虹说。

她认为今年下半年各城市将面临销售集中期。“2009年第四季度，在刺激政策带动下，开发企业开始大幅增加投资，由于投资有惯性，到目前所有房地产开发的前期指标都在历史高位，这预示着下半年必将经历一个销售的集中期。”秦虹说，“更何况在新政出台之后一些东部大城市本来预计在5月、6月开盘的项目由于难以定价推迟了开盘，更加重了今年下半年集中销售的压力。”