“购买学区房，落户是关键，其次是注意片区调整，此外是要了解政策规定，最后也要注意避免买到伪学区房”

在北京市海淀区中关村(000931)不难见到一些标准的学区房，它们有的建于上世纪80年代甚至更早，有的建于2000年以后，不论是房子外墙还是里面的结构设施，都有巨大的差距，但是它们有一个共同点，就是相对于其他非学区房价格高出不少。

是什么样的因素让看似破烂不堪、不宜居住的老房子一直散发着吸引无数家长争相抢购的魔力?学区房比一般房产贵多少?购房者怎么看?选购学区房又有哪些需要注意的细节?

那些被学区房吃掉的钞票们

“学区房有新房和二手房之分，由于重点学校集中于市区，而市区的新房供应量相对较少，更多的是区分公房和商品房的学区房。由于中心区公房比重高，且公房面积小、总价低，成为部分中等收入家庭家长投资学区房的首选。”中原地产高级研究经理瞿安新对第一财经日报《财商》记者表示。

据了解，上海市目前学区房分布大致为以下几个板块：中心区有徐汇中心、静安、虹口曲阳等，中外环板块如闵行七宝、闸北大宁等。

21世纪不动产上海区域市场研究部提供的数据显示，市中心区板块内较著名的学区房有文定天下苑(2004年)和泰德苑(2000年)，均对口汇师小学，均价在每平方米4万元左右，较板块内同类型的非学区房次新公寓价格高出15%左右，小区主力户型总价在500万元左右。

中外环板块方面，今年初以来，闵行七宝板块二手学区房成交价格较去年同期上涨5%左右;虹口曲阳板块的学区房则表现为惜售，银联花园成交均价每平方米2.95万元，高出非学区房3000元左右;闸北大宁板块学区房、非学区房价差异较大，如大宁路540弄一套40平方米的学区房，成交总价120万元，而位于大宁路161弄的非学区房同类房源，则仅约90万元。

“与同区域同等品质的楼盘相比，学区房价格通常高于非学区房10%左右。”瞿安新对记者表示，学区房房价高于周边同等类型房源价格的情况非常普遍。

现居上海、今年刚买了一套学区房的程女士对记者表示，由于房龄、户型、朝向、楼层、小区环境等因素的影响，很难找到两套一模一样的房子对比两者之间的价格差距，“如果非要对比，我觉得差价在5%~8%之间，应该不会超过10%，视具体情形而定。”

一个愿打、一个愿挨的无奈

在北京、上海等大城市，名校多分布于市中心，家长们高价买到的学区房通常是二手房。为什么要花高价购买面积小、房龄高的房子?“一切为了孩子，为了孩子的一切”这句多年前的宣传口号或许颇能说明问题。

“望子成龙、望女成凤呀!”程女士言简意赅地回应了记者的疑问。

“就现在的政策来说，上海的入学还是以户籍为第一依据的，也就是学区房基本能保证入学。”程女士之所以选择购买学区房，也是因为自己对上海市目前实行的入学政策有所把握。但同时她也担心，“政策会变，以后就不知道是不是百分百能保证入学。”

程女士表示，购买学区房“不存在打折的说法”。她购买的是2002年交房的88平方米、总价370多万的二手房，目标小学是上海某所市重点小学。

相比动不动就降价促销的新楼盘，学区房可谓宏观调控下楼市里奇葩的“铁公鸡”。与购物追求“物美价廉”背道而驰的学区房，为什么能受到家长们的追捧?重点小学真的“非学区房，不能进”吗?在交赞助费和购买学区房之间，家长们通常如何选择?

“择校费或赞助费也不是你愿意交就能交的，还得看学校收不收。”程女士表示，据她了解，想通过交赞助费进入重点小学就读的学生，家长一般都得托关系找人，造成赞助费之外还得花关系费，并且这类费用也没个准，搞不搞得定还有不确定性。

由于并没有想要让自己的小孩通过交赞助费进入目标小学，程女士也不清楚该小学接受的赞助费标准。但程女士同时表示，关系的作用因人而异，“托的关系级别不同、能量不同，费用肯定天壤之别。”

购房有诀窍，谨防被忽悠

随着学区房市场的日渐升温和扩大，已经出现了一些徒有虚名的“学区房”忽悠消费者的情况。

21世纪不动产上海区域市场研究部经理黄河滔建议消费者在购买学区房时应注意以下要点：“购买学区房，落户是关键，其次是注意片区调整，此外是要了解政策规定，最后也要注意避免买到伪学区房。”

受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整。记者从北京市、上海市教育部门网站了解到，由于每年各个学校片区适龄入学人数会出现相应变化，因此各地主管教育部门会根据实际情况对“就近入学”进行微调，调整学区划分。

黄河滔表示：“有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。市场上有些楼盘为了提高卖点，宣称是学区房，其实楼盘并不一定能划入学校的招生范围，消费者需事先了解清楚。”

黄河滔同时提醒消费者，学区房其实也是普通房产，而且目前学区房炒作的成分较多，购房者应理性对待，“如确实需要，可以购买，但如果仅仅为子女读书而不惜重金买一套仅仅为了挂户口的房子，实际自住的地方离学校却很远，实则无这个必要。”【作者： 林建荣】

(第一财经日报)