去年以来,在房地产市场赚到钱的人很多。好多人不管有房的还是无房的,看多房地产的还是看空房地产的,都渐渐失去了理性。不仅是房价一路高歌猛进,房租也跟着水涨船高,近日一条房租即将全面超过月供的文章更是引发多方面的热议。

图片来源于网络

房租超过月供VS买房不如住酒店

几年前一对兄弟来到上海,哥哥贷款30年买下一套100多万的房子,月供4800元;弟弟比较精明,觉得买房不划算,因为当时月租只有2000元左右,花100多万至少可以租住50年。但是几年后的现在,没有买房的弟弟开始恐慌,因为房租经过几轮上涨,已经要每月至少7000元才能租下,超过了哥哥每月4000多的月供款。

这是近期一篇引发热议的文章里面提到的故事。事实上,这样的例子在一线城市已经很普遍。广州一家股份制银行的职员Z小姐,2002年左右买了一套27万元的商品房,还了首付和税费后,贷款20万,20年还清,月供大约1200元。目前,Z小姐已换了工作的城市,广州这套房子用来出租,每月租金3600元左右,是月供的约3倍。

关于房租和月供之争是高房价下的老百姓纠结心理的一个版本。随着2015年4月以来一线城市和二线重点城市的房价飙升,还衍生出一个买房不如住酒店的版本:

“现在网上团购一些四星级的酒店,都有250元一晚的,如果买套房子100平方米,就是800万元,够你住32000天,差不多就是88年。你想住哪个区就住哪个区,想住几楼就几楼,想住什么风格就住什么风格,还没有物业费,还不用考虑停车车位问题,还不用装修拎包入住,还不用考虑中介费算什么税,还不用交水电费宽带费,还不用你自己打扫卫生叠被子……”

以上只是普通市民关于房产的纠结和考量。一些投资客,在十年前或是更早的时候,出于投资的目的买下多套或几十套房,目前已轻而易举地成为千万级别的富翁。而对于大多数人来说,面临要么买房,要么租房的窘境,毕竟没几个人真的打算住88年酒店。

随着房价一路高歌猛进,房租也跟着水涨船高。今年8月,58同城发布的《2016上半年租房市场报告》显示,全国租房需求总量上半年均有提升,一二季度环比、同比增幅明显。其中,3月租房需求最旺。租金方面,上海、北京、深圳的租金均超出4000元/月,其中,上海以5133.91元/月成为全国租金最贵的城市。难怪不少人惊呼,在一线城市生活,不但买不起房,“租不起房或将成为一线城市的一种常态”!

租金回报率低企租售比不适合中国国情

“未来几年的租金绝对不会停留在低位。对于今天很多在售的住宅来说,五年甚至十年后,租金超过月供是大概率事件。”这是上述那篇被热议文章的结论。

在一线城市,如果过去五年或十年前买房贷款,房租高于月供已是常态。那么,在目前房价经过几轮高涨之后,再去贷款买房,真的还能实现房租超过月供吗?

上述文章指出,目前房地产市场的租金回报率普遍只有1%~2%。可见,租金回报率整体偏低是公认的现象,以深圳福田一中档小区为例,目前90平方米左右的三房二厅单位,售价在600万元左右,每月租金7200元左右,忽略管理费等,计算出来的租金回报率约为1.5%左右。

方正证券首席经济学家任泽平9月底发表了报告《中国房地产泡沫风险有多大?》,其认为,中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%~6%,中国水平远低于国际水平。不过他同时指出:“中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体,比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感,住房自有率在国际上较高。”

关于租金和房价,还有一个指标,即“租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,用来衡量某一区域房产投资的潜力。国际通行标准认为,合理的房屋租售比在1:300到1:200之间。目前,一线城市和二线重点城市的租售比均已在1:400之上,虽然很多专家均认为,租售比并不适合中国国情,但这个比值也从侧面看出租金与房价相比的差距。

对于在福田租房的S先生一家来说,租金上涨的压力非常明显。2012年其所在小区90平方米左右的三房单位,租金大约4000元左右,目前已升至7500元。据了解,由于房租上升太快,有房东将房子分隔成小单元出租给单身年轻人,与该小区主要面向家庭出租不同。而在广州天河区一个旧小区居住的小M以前租住两室一厅租金为2000多元,整一套的房租已经上升到四千多元,为降低生活成本,只能与别人合租。

一家杂志展开的调查显示,有34.9%人认为,租房的人多了,房屋的租金回报会高,反而会刺激更多投资客的进入,房价会上涨得更快。而安全感、担心房价不断上涨、痛苦的租房经历成为买房的三大理由。

也有一种观点认为,由于租房市场的高商品、低投资品属性,因此房租比房价更好地反映了市场的平均需求。任泽平认同,在大城市里,租房和买房出租的人具有非常大的财富差距,因此在富人买房、穷人租房的社会里,租房群体可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上涨一点,需求会回落得很快,这可能也是房租上涨不如房价的根本原因。

房奴们为新增贷款立功房贷高增长有隐忧

在房价和房租齐涨的现实中,好多人不管有房的还是无房的,看多房地产的还是看空房地产的,都渐渐失去了理性,纷纷投入买房大军的行列中。为了获得多买房的资格,不少家庭甚至不惜假离婚。就这样,房奴屡屡为今年各大银行的新增贷款立功。

央行10月18日发布的最新数据显示,今年9月,新增人民币贷款1.22万亿元,同比多增1643亿元,从环比看,多增2713亿元。从新增贷款的结构上看,今年前9个月,代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款的新增额,依旧保持高位。央行调查统计司司长阮健弘表示,前9个月个人住房贷款新增3.63万亿元,较去年同期同比多增1.8万亿元,个人住房贷款增量占全部贷款增量的35.7%。其中,9月份个人住房贷款新增4759亿元,同比多增2055亿元,占新增人民币贷款规模的39%。可见,房奴们成为贡献今年新增贷款的绝对主力军。

令人惊叹的是今年7月的数据。7月金融数据中,新增人民币贷款4636亿元,较去年同期少增1.01万亿元,分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元。这显示,当月居民中长期贷款新增规模甚至超过了总的人民币新增信贷规模,即是说,7月新增贷款几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款。

其中,深圳在一线城市中杠杆最高。人民银行深圳中心支行的数据显示,2015年全年,新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。而且深圳按揭平均成数高,2015年12月份达到65%,远高于“北上广”三市,同比高3.2个百分点,与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点,可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。

有专家提醒,居民加杠杆是危险的游戏,内地房贷的高增长不可持续,边际杠杆已接近极限,地产泡沫值得警惕。那么,真的是这样吗?

中信建投表示,虽然我国居民仍有加杠杆的空间,但需要警惕居民杠杆的短期快速攀升。我国居民杠杆率2004~2015年的年均复合增速为8%,杠杆率从18%升至40%,美国杠杆率类似区间年均增速为6%;在购房杠杆比例上,深圳为国内一线城市中最高,2016年上半年交易杠杆率、平均贷款成数均在65%左右,北京上半年平均贷款成数51%,与香港目前水平持平,上海贷款成数约55%左右,接近近年纽约水平;从按揭负担比来看,京沪深已经位于全球前列,2016年上半年按揭负担比分别为76%、71%、122%(按照一二手房整体均价计算),超越纽约、旧金山、伦敦等国际都市。

不过,中金公司首席经济学家梁红认为,房贷的快速增长可能主要由购房需求增加推动,而非单一杠杆撬动。相对国际可比指标,中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。但同时指出,目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平,其中不无隐忧。

回到之前的问题,对于今天很多在售的住宅来说,五年甚至十年后,租金仍将超过月供吗?任泽平认为,造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话主要有三方面因素:城镇化、居民收入和货币超发。2014~2016年货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。

或者,我们可以这样理解,未来房价走向可能仍要看货币政策的脸色。