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楼市“过山车”行情须高度警觉
作者:佚名    文章来源:娄底新闻网    点击数:1606    更新时间:2016/7/23         

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近期部分城市楼市过热,房价上涨过于迅猛现象已经引起中央关注。7月19日,新华社发文称,今年上半年,北上广深四大一线城市以及合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市轮番上演“日光盘”和“一房难

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求”剧情,将楼市热度急剧推高。房价上涨使得一二线城市库存压力基本释放,但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处,提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房,合肥、南京陷入上万人争抢百套房源的疯狂模式……文章结合近期楼市表现,直指繁荣景象的背后潜伏着风险。

最近国家发改委和住建部也向外界传递出调控相关信息。7月14日,国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会,新闻发言人赵辰昕表示,下半年,针对市场分化的情况,应更加注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存。同时,应以满足居民合理住房需求为目标,以解决城镇新居民住房需求为主要出发点,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,以建立购租并举的住房制度为主要方向,深化住房制度改革。而住建部部长陈政高最近则直接把中国楼市四巨头请去“喝茶”,虽然官方并未披露住建部此次约谈的详细内容,但外界猜测,种种迹象预示新的调控可能出台。

7月18日,国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,今年上半年房地产行业相关数据已先后出炉。整体而言,上半年全国楼市出现了愈加严重的分化,一线城市一季度高温火热,二季度开始降温,房价升高,涨幅收窄;二线城市后来居上,不断升温,二季度涨势赶超一线;三四线城市萎靡不振,去库存形势依旧严峻。

回顾前半年楼市走势不难发现,市场行情跌宕起伏如同“过山车”。从2015年的低迷到今年春节期间的一二线不冷,三四线不热;从3月一线市场整体爆发,到“四小龙”的诞生;从4月房市的全面复苏,到5、6月的回调,房地产市场的剧烈变动超出人们的想象。

来自国家统计局的数据显示,6月末,商品房待售面积71416万平方米,比5月末减少753万平方米。商品房待售面积已是连续4个月减少,去库存效果初步显现。但有专家指出,市场的实际情况证明,普惠式的货币和税收政策并未对“去库存”起到行之有效的作用,反而导致了需要去库存的三四线城市库存压力越来越大,需要控制热度的一二线城市更加火热。

市场剧烈波动以及未来走势也是管理层关注的重点。新华社文章指出,楼市再现降温信号,是对当前部分一二线城市再现过热苗头的警示。

与前几轮楼市反弹不同的是,本轮部分城市房价暴涨、地王频出,更多与金融杠杆的撬动有关。30%的首付将房地产投资的杠杆率上升到两倍以上,而年初爆出的链家和很多P2P公司提供的首付贷则进一步放大了杠杆,这一现象与2015年股市流失的场外配资非常相似。

加杠杆无疑有助于消化房地产库存,但如果杠杆过高,房地产就不再像必需品,而是越来越像金融品,势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆,将导致旧的泡沫还没挤出,新的泡沫又会积聚,最终可能会在政策收紧时破裂,导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。

值得一提的是,继二线楼市“四小龙”中的合肥7月1日实施楼市新政之后,7月15日起厦门市也调整住房信贷政策,两地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例,释放出降低信贷杠杆为楼市降温的重要信号。

有所行动的不单是合肥和厦门。上海、深圳和北京限购政策不松绑;苏州、南京先后出台土地拍卖的“熔断机制”;部分银行也开始通过“降杠杆”控制投资楼市的风险,如兴业银行(601166,买入)大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款额度,工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%,等等。

显然,中央更为关注的是守住不发生系统性金融风险底线。历史告诉我们,美国的次贷危机、日本的房地产泡沫,就是由于反复加杠杆,通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松,形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头,就必须将其消灭在萌芽状态。因而不排除中央要求房地产市场过热的城市继续采取措施降温,同时进一步采取措施促进库存较大的城市去库存。

专家认为,楼市平衡发展需因城施策、分类施政。目前实行的全国普惠式降息减税的货币和税收政策,过于“一刀切”,释放的流动性不仅没有进入需要去库存的市场,反而涌入了热度本就较高的区域,加剧了地区间的不均衡状况。因此,针对不同的城市,政府需要实行不同的政策引导。三四线城市需尽快推进产业结构升级,完善教育、医疗等公共资源配套政策,用优质的产业、有吸引力的就业机会和完善的公共资源配套政策吸引人口流入,否则去库存将只是一个伪命题。

基于上述原因,未来的楼市政策,无论是货币政策、税收政策还是其他政策,都需要做到具体问题具体分析,不能“一刀切”。同时还要注意保持楼市的整体稳定,防止产生较大的波动。只有因城施策、分类施政,保持楼市整体平衡与协调发展,才能真正防范房地产异常波动带来的风险。

 

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