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21日,一对年轻夫妇推门走进济南(楼盘)一家二手房中介店的大门。经纪人时刚立马迎了上去。
年轻夫妇指着橱窗里张贴的房源问道:“这个房子还有吗?”
“那个房子是有的,但房主不大配合看房,采光也不好。现在还有几套更好的房子,你们可以坐下来看看。”时刚忙说道。
寻找各种理由列出房子缺点,或推托房子刚卖掉,借此推荐其他房源,已成为吸引更多客户购房的“工具”。尽管这些橱窗房源可能压根就不存在,但它们能帮助经纪人完成一大任务——让客户留下联系电话。
房地产市场近期的火热景象给二手房中介机构带来了更多机遇。不过与此同时,房产中介行业因虚假房源而背负的“信任危机”仍亟待解决。
就在近期,住建部、国家发改委、工信部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(下称《意见》)。由多部门联合制定专门针对中介行业的规范性文件,这还是首次。
搜集房源的“套路”
大约半年前,时刚毛遂自荐进入了济南一家中小型房产经纪公司,成为一名二手房经纪人。每天,衬衫、领带、西裤,骑着电动车陪客户穿梭在历下区的各个学区房楼盘。
“早期挺难的。”时刚对经济导报记者说,“在大型中介机构,你今天打了多少电话,访问了多少客户,这些指标都算业绩,但我们什么都不算,就看你最终成交了多少。只看结果,不看过程。”尽可能多地搜集房源、促成交易、收取佣金成为他们提高收入的惟一途径。
在如今这个“卖方市场”中,更多的房源无疑意味着更多的利润。想方设法去寻找房源是经纪人的“必修课”。时刚说,大型中介机构的房源都是互通的,但“在小公司就要靠自己”。
为了“适者生存”,时刚也从那些深谙行业内幕的“老前辈”那里学到不少“套路”,比如,在小区楼道里张贴想买房的小纸条,假扮成购房者,收集卖房信息;如果发现有真实房源在网站发布,可以给网站举报,谎称该房源已卖掉,或假称这是自己发布的房源,被别人盗用,让网站删除,然后自己做起该房源的中介;如果看到其他中介发布真房源信息,可以找人假扮成买房者去看房,再想办法通过其他方式找到房东。
假房源是长期“顽疾”
用虚假房源吸引顾客,是时刚入行不久就学到的一大“招数”。
“在网站发布假房源,以低价吸引购房者打电话,等电话打来就说刚卖了,再问购房者有没有其他需求。”时刚对导报记者说,这主要是为了获取客户的联系方式、价位承受等信息,“这些信息会被公司内部信息系统一一记录。”
一直以来,假房源是中介行业长期存在的“顽疾”。在市场竞争愈发激烈的今天,为了尽可能多地抓住潜在客户,造假房源或价格、重复录入房源信息、虚构图片资料等现象屡见不鲜。
在时刚看来,造成虚假房源乱象的主要原因,一是中介故意发布,二是有的房源成交后没有及时删除,甚至依然作为吸引客户的“幌子”。
此外,业内人士认为,假房源产生的原因还在于缺乏房源书面委托。
对此,《意见》规定,中介机构在接受业务委托时,应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查;中介机构对外发布房源信息前,应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料,经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验,并编制房屋状况说明书;中介机构在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。
《意见》还规定,对已出售或出租的房屋,促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起2个工作日内,将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。
链家网济南站主编罗贵洋对于此次《意见》中有关“真房源”的部分印象深刻。罗贵洋21日对导报记者表示,假房源是行业长期存在的弊病,反映的是整个行业的诚信缺失、竞争无序和缺乏监管。“假房源不仅破坏行业形象,影响客户体验,还降低交易效率,破坏行业最需要的诚信基础。”