长沙房产网讯 “挤、非常挤。”一位北京房企高层这样回顾2013年的北京楼市。在“重回一线”的普遍共识下，2013年各路房企“逐鹿”京城，市场分化日渐明显。

据克而瑞发布的《2013北京商品房企业销售排行》，融创中国以“双料冠军”改变了此前万科、首开长期占据冠军宝座的格局。而从项目榜单来看，商品住宅销售金额和销售面积前20位当中，半数以上都为高端住宅，西山壹号院、远洋Lavie、鲁能七号院等高端盘表现亮眼。

“以高端住宅为主的项目和企业崛起，反映的是北京市场结构的变化。”北京房协相关负责人表示，后“京七条”时代，北京楼市“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三元格局将愈发明显，“2014年的高端住宅市场必将有更为突出的表现。”

“得一线者得天下，得高端者得天下”，这成为当下受访企业高管的新共识。

也有权威市场专家提醒，近期楼市调控再度升级，和刚需市场相比，高端住宅面临更大的挑战，其销售极有可能两极分化。“一方面，在限购、限价的形势下，部 分高端住宅销售被抑制；但另一方面，如西山壹号院、鲁能七号院等具备资源独有性和产品稀缺性的楼盘，保值、升值能力更强，或将逆市走强。”

低、高端市场分化

“随着北京未来自住型商品房大量入市，公司今后可能会考虑减少刚需产品开发，逐渐向中高端市场转移。”一位全国性品牌房企北京负责人认为，未来在北京市场，必须避免自身产品与自住型商品房市场“硬碰硬”。

而多年来针对楼市的调控经验也表明，高端市场始终受到购买力青睐，其受到政策的影响并没有想象中那么大，并屡屡逆市畅销。融创中国董事长孙宏斌表示，在 限购限贷和20%所得税的政策之下，北京楼市换房成本直线上升，改善型置业者的惜购心理反而给高端楼盘提供了发展机会。

从2013年北京楼市销售榜单来看，越来越多高端盘挤入前列。从商品住宅项目销售金额前20位来看，不仅有西山壹号院、远洋万和公馆这种榜单的“常胜将军”，还有以生态别墅产品定位的鲁能7号院成为市场黑马——后者还位居2013年北京商品住宅项目销售面积TOP10。

“稀缺的自然资源和产品形态，使 得高端物业抗风险能力更强，特别是一线城市的别墅类产品，其资产保值增值能力更加坚挺。”北京鲁能置业营销相关负责人说。由鲁能开发的位于顺义新城CBD 核心的80万平米城市大盘——鲁能7号院，便继2012年热销23亿之后，在2013年取得29亿元的销售业绩。

上述品牌房企北京负责人也表示，正是因为置业者对高端楼盘的价格因素相对更不敏感，产品品质则成为高端项目能否畅销的关键因素。而从2013年销售榜单中来看，热销的高端楼盘，无一例外都是具备稀缺的地段和自然资源、杰出的产品品质和服务等。

例如鲁能7号院这匹销售黑马，由一级开发商鲁能地产打造，是顺义区唯一一座符合国际城市标准、80万平米的宜居生活区。该项目不仅拥有潮白河、63.5 万平米水上公园、6万亩森林公园、10万平米中央公园等自然优势资源，而且以1.0超低容积率和新古典主义建筑群落品质，被誉为顺义最美的别墅院子。不仅 如此，鲁能7号院还曾向全城开放工地，迎接市场与客户的监督检阅，极大地展示了产品营造力。

“前两三年因为市场调控，很多企业开始加大 布局刚需产品，但近年来如融创中国、远洋地产、鲁能地产这样以高端产品为主的开发企业呈崛起之势。”上述北京房协负责人认为，这一战略更加符合未来楼市的 调控格局，“政府将承担更多的中低端住房需求，而市场则将成为中高端产品的竞争战场。”

与两三年前“得二三线者得天下”的口号相比，一线城市因其风险低、利润高、资源集中等优势，成为2013年诸多房企的“回归”之地。从销售业绩比例来 看，融创、远洋、龙湖、方兴都以北京作为重镇，而华润、鲁能等也开始呈现黑马姿态，过去以二三线城市开发为主的恒大也在2013年成功进京。

“2013年是区域市场分化的一年，很多二三线城市因为过去几年供应过大，市场风险聚集，而一线城市特别是北京、上海，因为有着不可比拟的城市资源优 势，加上由此引发的人口聚集效应，楼市发展比较稳定。”在刚刚结束的第四届中国地产财富年会上，万科执行副总裁毛大庆如是感慨。

也正是如此，许多房企纷纷加大了在北京的深耕战略。

从克尔瑞提供的数据来看，相比2012年，京城百亿房企数量在2013年扩容至7家。从销售金额排名前30的榜单来看，除了万科、远洋、金隅、首开、保利等“常驻”企业外，鲁能地产、和裕地产、K2地产也成为榜单黑马。

“2013年北京楼市展现了历史上罕见的热销场面，这也是房企深耕区域发展最为明显的一年。”上述北京房协相关负责人表示，北京城市化进程的演变也决定了房企布局北京的战略路线，新城区开发成为热点。

例如，万科继在房山连推多个项目后，又把目光转向通州，陆续在台湖、通州新城拿下地块；进京20年的鲁能地产在2013年取得35亿元的销售业绩，不仅 凭借鲁能7号院获得区域销冠，3400亩别墅大盘格拉斯小镇也随着东坝板块崛起迎来冬季置业热潮，而打造十年的优山美地也将推出新中式独栋新品。作为一级 开发商，鲁能地产三盘联动，深耕北京的后发优势明显。

“房地产开发过程就是一个品牌企业聚集的过程，从通州到房山到顺义再到大兴亦庄，一个新区域的起步发展是依靠少数品牌企业的深耕区域战略和打造品质项目带动起来的。”一位业内开发商向记者表示。

据鲁能置业相关负责人介绍，仅是在顺义区域，鲁能地产十多年来陆续投入斥巨资负责完善区域市政配套，铺设了顺义新城底下的市政管线，由此推动并带来了一大批品牌开发商入驻顺义。

而在2014年，鲁能地产还将围绕深耕北京、专注别墅产品来完成自己的发展战略。据了解，2014年是“鲁能别墅年”，鲁能地产在北京市场将主要推出优 山美地、格拉斯小镇以及鲁能7号三个项目。其中，格拉斯小镇为占地3300亩的大盘，容积率仅0.3，全部规划为独栋别墅产品。