总价中剥离所谓“装修款”，无形推高实际首付门槛

攒够三成首付款，就能贷款买首套房？未必！

今年以来，广州一手楼市场上“双合同”售房泛滥。7月、8月、9月全市开盘的48个一手楼盘中，有28个要求以“装修款”名义签订补充协议。

此举可谓“一石二鸟”：既在面子上满足了政府的限价要求，又切实地保障了开发商的销售利润。此举又无疑是“掩耳盗铃”：限价虽然保证房价“下跌”，却催生“双合同”进而推高首付门槛，令“刚需族”更受伤，亦令房价数据严重失真。

近段时间，南都记者对此种楼市怪象进行广泛走访、调查和报道。广州有关部门至今仍未做出解释或给出对策。

首付门槛“被提高”

揣着100万元，广州市民张同(化名)打算贷款购买一套总价286万元、面积120多平方米的一手房。这是张同的首套房，位于白云区同和地块，今年国庆前开盘。然而，直到要缴纳首付时，他才发现这笔钱不够购房的第一笔费用。

原因是，开发商要求签订“双合同”。也就是说，虽然房价总额仍为286万元，但名义上的“购房款”变成237万多元，剩余49万余元需以“装修款”的名义签订补充协议。表面上看，张同只需支付三成首付71.1万元左右。但根据这样一份“双合同”，首付门槛实际上在无形中被提高。

据张同介绍，这49万余元装修款从房价总额中剥离出来后，开发商给出三个支付方案：一次性付款；首付一成剩余9个月内免息付清；提供总额30万元利率0 .6%金融贷款，5年内还清。

如果选择一次性付清，意味着首付款总额一共是120 .1万元。而在9个月内再筹集数十万元也很困难。如果选择商贷，装修贷款最高额度只有30万元，意味着供房前五年仅装修款部分每月就要还贷6800元，5年内该贷款利息就高达10万元。

首付门槛的意外提高，令张同的父母乱了阵脚。为了减轻儿子的负担，他们打算卖掉老家的房子。这个方案被张同否决后，他们打算卖掉手头的股票帮忙凑钱。

楼市“双合同”泛滥

张同只是今年以来众多遭遇“双合同”的购房人中的一个。南都记者按照某大型房地产资讯网站公布的7月、8月、9月广州已开盘的48个楼盘调查发现，其中有27个楼盘要求购房者签订“双合同”，有1个楼盘部分单位要签“双合同”，其他20个楼盘只需签订单一的购房合同。

上述不需要签双合同的20个楼盘中有12家为毛坯房，剩余8家中有部分在广州商品住宅预(销)售申报政策实施前已拿到预售证。例如，位于越秀区、带省一级学位的某楼盘，在售房在4月前在国土房管局进行了价格备案，因此不受指导价限制，每平方米售价在3.8万到4.7万元。

广州业界早有预料

不过，业界对“双合同”的泛滥并不意外。今年4月下旬，广州开始执行商品住宅预(销)售申报制，并接受政府价格指导。当时就有开发商和专家预言，此举将导致广州一手楼市场阴阳合同泛滥，并出现一二手楼价倒置的奇观。不出半年，预言应验。

多位业内人士表示，在4月24日政策实施后取得预售证的楼盘，几乎都“被指导”。除非以成本较低的毛坯房方式销售，否则难以逃脱“双合同”的宿命。

记者走访发现，除精装修楼盘外，还有部分毛坯房也巧立名目以“双合同”售楼，以“整改费”或“改造费”的名义签订补充协议。例如，番禺区的一个在售楼盘，所售的虽为毛坯房，但部分户型要求以“不动产”的名义签订补充协议。不过，几位销售人员无法详尽解释其具体含义，只是强调咨询过专家，不会有法律上的麻烦。

价格乱象

“装修款”少则数千动辄过万

记者调查发现，在广州一手楼市场，以“装修款”名义签订的销售补充合同部分，每平方米的价格少则一两千元，多则过万元，甚至接近2万元，以2000- 4000元最为常见。“装修款”占实际房价总额的比例，最高的接近1/3。有些位于中心城区的楼盘，仅“装修款”一项就超过百万元。

越秀区楼盘“东山月府”便是双合同装修款均价过万的楼盘之一。该楼盘今年7月19日拿到预售证，已获预售证房源中最高叫价约为4.9万元/平方米，未获预售证的叫价多在5万多到6万元/平方米之间，最贵的高层楼层甚至叫价7万多元/平方米。而广州市国土房管局旗下办理网签、预售证申等多项业务的网站阳光家缘数据显示，“东山月府”目前已网签的均价仅为33559元/平方米。

对此，销售人员坦言，楼盘实际装修均价每平方米仅5000元左右，为了符合政府指导价，补充合同内不同户型的装修款都在每平方米1万至2万元。

“名义楼价”

低过周边二手楼

签订“双合同”后，广州多个一手楼盘的名义售价明显低过周边素质相当的二手楼盘。例如，海珠区南田路龙田直街地段在售楼盘“翠屏瀚宇贵都”二期售价3万- 3.3万/平方米，签订“双合同”后名义房价为每平方米2万元出头。而紧挨着的“翠屏瀚宇贵都”一期，二手房的均价已达到2.6元-3万元/平方米。

又如，位于白云区金沙洲的一个在售楼盘，实际均价为19000- 20000元/平方米，签订“双合同”后的名义售价均价降到17000- 18000元/平方米。而在其附近，步行15分钟内可达的另一楼盘，二手楼售价也接近20000元/平方米。

影响了谁

“双合同”下刚需族最受伤

首付超出承受力 刚需族被迫退订

名义上售价降低，却因变相提高首付，将更多刚需业主拒之门外。

某品牌房企负责人向记者坦言，资金有限的刚性需求买家最受影响，有的刚需族由于无法应付“装修款”部分而放弃购房。该负责人称，其公司南沙一楼盘今年3月开始接受诚意金认购登记，拿预售证正好赶上了广州商品住宅预(销)售网上价格申报政策实施，5月开售时便即采取双合同方式应对。开售后，原先300多的登记者有近20人退订。其中，因双合同提高首付门槛退订客户有10个左右，超过总数一半。

当日退订的丁生告诉本报记者，该楼盘预计售价1.2万元/平方米，当时看中一套80平方米的两房单位，算下来总价为96万元，由于是首套房，首付3成约28.8万元还可以承受。但没想到，5月初开售时，采用毛坯认购合同和装修合同销售方法，总价虽没多大变化，但首付款要额外提前交20多万元，超过个人承受范围，只能退订。

“装修款”不缴税全款购房者受益

也有人群从“双合同”中受益。“那就是可以全额支付装修款的购房者，尤其是购买别墅等超大户型的人。”有业内人士计算说，以一套150平方米，单价3万的别墅为例。按照国家相关规定，超过140平方米的一手楼交易契税为3%。若按照实际房价，购房者需付13.5万契税，若签双合同分割为每平方米房价2万和1万的装修款，由于装修款无需缴税，契税则降低至9万，节省了4.5万元。

但也有部分有能力购房的业主担心，楼款分割签约会给日后二手房出售带来损失。今年3月初，国务院出台“新国五条”楼市调控细则，其中“二手房交易要按转让差价征收20%个税”的规定曾引发二手楼赶趟交易。虽然目前广州尚未严格执行此政策，但不少购房者也担心，万一日后严格执行此政策，签订双合同购得的房产日后出售时，会平白无故增加了所得税额。

还有一招

除了“装修款协议”还有“意向合同”

除了以“装修款”名义签订补充协议外，开发商的“双合同”策略还有另一种形式，即在没有取得预售证的情况下与购房者签订“意向合同”。

以广州“天健·上城阳光花园”为例，目前该项目的预售证仅有100个，但记者调查发现，该项目一期售卖的3、4栋近200套房子已所剩无几，没有预售证的需交10万元定金。对此，该公司相关负责人表示，他们与客户签订的意向性合同，不是认购书，没有构成销售行为，并不存在违规售房。

专家表示，不管是“意向合同”，还是“双合同”，购房者和开发商都面临一定的法律风险。一旦产生合同纠纷，由于不受法律保护，均面临维权困难。