一套房子两个买家，房子归谁？违约赔偿金额，如何计算？

“一房二卖”，房子该归谁？房主该怎么赔？昨日，集美法院发布了这样一起案例，违约房主一审被判赔偿102.08万元。

在这起案件中，房主和两个购房人分别订立买卖合同，出售同一套房屋，而且“一房二卖”的两份合同都有效。

但是，房子只有一套，应该给谁呢？最终，法院判决将房屋过户给了第一个购房人，第二个签合同的买家则得到了百万元赔偿。

一套房子，房主卖了两次

不久前，房主老刘因“一房两卖”，被人告上了法庭。

原来，2016年1月，老刘与小陈签订了一份《房产买卖协议书》，约定老刘将坐落于集美区的一套房产出售给小陈，成交价为360万元。

然而，四个月之后，老刘将同一套房产又卖了一次，而且加价了50万元。他与买家华先生在中介居间下又签订了一份《房产买卖协议书》，约定老刘将上述房产出售给华先生，成交价为410万元；双方在签订本协议后不得中途毁约，否则毁约方除应向守约方承担房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋折价损失等实际损失和收益损失及由此引起的诉讼费用和律师费用等。

第二份《房产买卖协议书》签订后，华先生依约陆续支付老刘购房款共计168万元。另外，华先生因订立该房产买卖合同支付了中介费8.58万元。

两个买家，先后告上法庭

不久后，购房者小陈发现老刘“一房两卖”的情况，就率先将老刘告上了法庭，并将另一购房者华先生作为第三人，起诉至集美法院。

在这起房屋产权的“争夺战”中，集美法院经审理，认定华先生与老刘签订的《房产买卖协议》系恶意倒签欲将该合同成立在先，不能取得履约优先顺位，并判决小陈的合同取得履约优先顺位，要求房主老刘应将房屋过户给小陈。

房子被判给购房人小陈后，老刘和华先生不服，上诉至厦门中院，厦门中院判决驳回上诉，维持原判，判决老刘应将上述房产过户给小陈。

二审生效后，另一购房人华先生又向集美法院提起诉讼，主张房主老刘应该赔偿违约金和相关费用。据了解，华先生因该案委托律师，支付了律师费11.5万元。

焦点争议，两份合同都有效吗？

华先生认为，双方订立房屋买卖合同后，其已依约向老刘支付了购房款168万元，支付了中介费8.58万元。但是，因老刘违约，将上述房产另行出售给案外人小陈发生另案诉讼，上述房产被保全，导致老刘无法过户给华先生。

鉴于老刘“一房二卖”的行为，导致华先生签订房产买卖合同目的不能实现，无法取得房屋产权。因此，华先生有权请求解除合同，要求老刘返还已付购房款168万元及利息，赔偿房屋涨价损失、违约金、中介费、律师费等费用。

不过，面对华先生的起诉索赔，老刘却答辩说，双方签订的房产买卖协议为无效合同，依照合同法相关规定，老刘愿意退还华先生购房款168万元，但老刘不同意赔偿违约金和相关费用。

法院判决，房主赔偿102万元

针对华先生的索赔，法院经审理认为，老刘“一房二卖”导致不能向华先生履约的根本违约事实证据充分，华先生据此解除双方之间《房产买卖协议书》，于法有据，法院予以支持。由于华先生已向老刘支付购房款168万元，现合同已解除，华先生主张老刘返还购房款168万元，应予支持。

另外，法院还认为，华先生与老刘恶意倒签合同，欲将合同成立在先取得履约在先顺位，能证实华先生在履行本案合同过程中发现不能履约时，未及时采取合理措施避免损失扩大，存在重大过错，所以华先生主张按涨价损失确定老刘违约责任，法院不予支持。双方在合法有效的《房产买卖协议书》中约定毁约方应向守约方承担总房款20%的违约责任。

因此，法院对华先生该违约损失主张中82万元（410万元×20%）部分予以支持，超出部分予以驳回。另外，华先生因本案支出律师费11.5万元、中介费8.58万元，华先生主张老刘依约支付，于法有据，法院予以支持。

最终，集美法院作出一审判决，要求被告老刘返还原告华先生已支付的购房款168万元，赔偿违约损失82万元、律师费损失11.5万元和中介费损失8.58万元，合计102.08万元。

法官说法

一房两卖，该怎么判？

法官说，“一房两卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。这两份合同如果没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。

如此一来，房主“一房两卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买方均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

此前，在另一案件中，法院已经认定小陈有优先履约顺位，因此房屋应判过户给小陈。老刘将房屋过户给小陈后，已无法再过户房屋给华先生，华先生可以向老刘主张解除合同并承担违约赔偿责任。

律师说法

遇一房两卖，该怎么维权？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：遭遇“一房两卖”的情况，如果是商品房，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果是二手房，买受人可以在律师的指导下采取不同的诉讼策略，看看是选择继续履行合同或者是赔偿损失。

导报记者 陈捷 通讯员 集法宣/文 陶小莫/漫画