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如今贷款购房成为主流的房产消费模式，资金不足的购房者通过贷款可以早日实现新家梦想，精于投资理财的购房者也愿意通过贷款保证资金链的畅通。今年5月，新一届房展会又要开始了，新的购房热潮正蓄势待发，如何选择适合自己的贷款形式和还贷渠道呢？

按需选择贷款类型和方式

目前，还房贷的选择方式很多，但始终万变不离其宗：占用银行资金越多、占用时间越长，利息支出就越多，反之则越少。

在买房前，购房者首先需要评估下自己的购房能力，一般来说，月供占收入的30%-40%是可以承受的；如果占到50%，则压力较大；超过55%，一般不予考虑。

如果选择商业贷款，对于不同的还款方式，记者算了一笔账：对于等额本息还款方式来说，每期还款金额相同，还贷压力均衡，对借款人来说，操作相对简单，每月承担相同的款项也方便安排家庭开支计划；而等额本金的前期还款压力较大，但还款金额逐渐递减，利息总体负担较少，对在前段时间还款能力强的还款人群较为有利。

对于已参加交纳住房公积金的市民，贷款购房时应该首选公积金贷款。公积金贷款的利率不仅远低于同期商业银行贷款利率，而且要低于同期商业银行的存款利率。目前公积金5年以上的贷款年利率为4.9%，如果购买同一套房子，选择公积金贷款无疑会省下一大笔钱。

申贷手续材料提前准备

一般来说，各银行对于申请“个人购置住房贷款”对象都有相应的要求，除了具有完全民事行为能力的自然人，同时还需具备以下条件：具有稳定职业、收入，有按期偿付贷款本息的能力；借款人实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁；具有购房合同或协议及银行要求提供的其他证明文件。

不同地区和人群需要提交的申请材料不同，一般情况下申请个人购置住房贷款可能用到以下手续，借款人可提前准备。

1.身份证件：

夫妻双方的身份证、户口本和结婚证明，外地人需提供暂住证明，如果未婚则需要提供单身证明。

2.偿贷能力证明：

申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

3.其他资信证明：

包括学历证等，高学历被认为和高收入成正比，被视为还款的保障。

4.合法购房合同或协议。5.购房首付款证明跟收据。
三类房贷族不适合提前还贷

1、已享受七折优惠利率的房贷者

按5年期贷款利率7.05%计算，七折后执行利率为4.935%，与同期5.5%的存款利率倒挂，也就是说，把钱存在银行获得的利息比房贷支出的利息多。如果有钱提前还贷，不如存5年期定存，每年还能赚到0.565%的利息。

2、等额本息还款中期的房贷者

等额本息还款，还款期内每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。也就是说，如果还款期已经超过一半，那么超过一半的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。

3、等额本金还款期超1/3的房贷者

等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。该还款方式在还款期超过1/3时，借款人已还了一半利息，此时再选择提前还贷的话，偿还更多的是本金，不能有效节省利息支出。

首次改善型需求抬头 四大案例解析帮你圆梦

随着市场逐渐转暖，首次改善型需求开始释放。考虑到当前特殊的政策环境，有专家建议此类购房者应该暂时放弃之前的“梯度消费”理念，转而在自身条件允许的前提下，做到一步到位。

注：改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善型居住需求的不同性质，一般又将改善型需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。（金融界）

首次改善型需求抬头

近日，本刊编辑部接到不少与首次改善型购房有关的咨询电话。

一对来自上海闵行区的小夫妻表示，我们之前在莘庄附近按揭买了一套二手房，目前房贷已经完全还清。如果我们把这套小房子先卖掉，再贷款另购一套面积大一些的房子，请问这种情况算首次购房还是改善购房？

其实，已有不少首次改善型需求付诸了实际行动。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2012年3月上海二手房共成交1.64万套、134.8万平方米，环比分别提升64.1％和43.9％。就区域来看，其中增幅超过50％的有黄浦、松江、浦东、虹口、闸北等市中心区域。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，根据上述数据可知，3月份二手市场改善性需求购房力度逐步显现。

改善型需求发力，可以通过热点楼盘的交易变化来得到印证。汉宇地产联洋分行高级经理李雷介绍，位于浦东联洋板块的热门社区“仁恒河滨城”一直是改善型需求所热衷的楼盘，3月份成交达到了惊人的23套，而该楼盘1、2月份的成交合计只有10套。位于普陀武宁板块的“中远两湾城”也出现交易高潮，3月份成交达到46套，而此前该楼盘每个月也只有10套左右的成交。

业内人士分析指出，目前有不少五六年前置业的人群，改善居住条件的愿望极为迫切。由于原有住宅面积过小、配套环境一般、照顾老人等原因，这部分人群需要再次置业改善居住条件。此前由于市场前景不明朗，导致此类需求被压抑。而目前房价适度回落，加之市场整体回暖，同时银行贷款利率优惠幅度加大，因而这类需求热情被激发，并积极入市。

可以考虑一步到位

考虑到购房、房贷申请资格等方面因素，现阶段购房应暂时抛开“梯度消费”观念，转而追求一步到位。

在“限购令”、“限贷令”等政策作用下，购房权、贷款权等都很珍贵，因此根据自身资金情况，尽量考虑得周全一些，购置能够长期拥有而且具备升值空间的住宅。而从另外一个层面来看，一步到位还可以节省交易费用、税费等方面的开支。

在此，本刊将针对首次改善型需求需要特别留意的地方，结合具体案例来一一进行说明解析。当然，在这里需要提醒的是，目前要坚持理性置业理念，可以结合自身实际需求来灵活安排置业计划，而非因市场出现回暖迹象便盲目跟风。

先卖后买有讲究

到底是先买好新房再卖掉旧房，还是先卖掉旧房再买新房？在现有政策环境下，两种方式区别很大。

【案例1】“新上海人”王先生先将自己名下的房产出售之后，才开始在靠近市中心区域找房。他之所以这样操作，主要是让自己重新获得购房资格。

【解析】如果考虑到购房资格问题，一定要遵循先卖再买的顺序。这是因为需要通过卖房“清空”房产记录，来重新获得“房票”，即购房权。否则，因为家庭拥有住房，而不再具备购房资格，对外地户口人群来说，尤其要关注这一点。而即使是本地居民，先卖后买也具有现实意义，申请按揭贷款是区别很大。

从另外一个方面来说，通过先卖后买的方式，获取足够的现金，便于自己在购房过程中掌握更多的主动权。而如果买卖同时进行，一旦自己卖房进度慢于买房进度，很有可能会因此而产生纠纷，并承担违约责任。

注：改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善型居住需求的不同性质，一般又将改善型需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。

巧用公积金贷款

由于商业贷款与住房公积金贷款对于首套房在认定方面存在差异，因此业内人士建议首次改善型需求用足住房公积金贷款。

【案例3】周先生在换房的时候，特别留意了一下现行公积金贷款政策。当得知名下没有房产的情况下即可足额申请公积金贷款并按照首套房对待，他决定先卖房以达到足额申请公积金的条件。

【解析】根据现行住房公积金贷款政策，即使是存在商业贷款记录，只要在购房时名下无房产，住房公积金贷款不受影响，还会以首套房来对待，如上海规定个人最高可贷30万元。而商业贷款则是认房又认贷，只要贷过款，无论是否有房，都算二套房贷。因此，改善型购房可考虑先卖后买。

可考虑一步到位

在限购的前提下，梯度消费理念已暂时不太适应当前的形式，因此建议购房者在自己力所能及的前提下，追求一步到位。

【案例4】徐小姐决定购买一套三房，虽然此举可能会增加她在购房方面的开支，但考虑到现阶段“梯度消费”已不太合适现实情况，她认为此举并无不妥。

【解析】对于改善型需求而言，通过数年的积累，资金实力已经大大提升。而此时购房，无非是想改善居住品质，比如换面积、楼盘档次，或者换地段等等。根据自身的需求出发，结合自己的资金能力，尽可能去选购最接近自己实际需求的住宅。如果有所保留退而求其次，浪费一次购房权不说，未来买房还要承担契税此类额外支出。

而从另外一个方面来看，申请贷款的次数也有限，用一次就少一次。根据现有的信贷政策规定，各商业银行已经基本停止第三套房贷款。而根据“认贷”规定，凡申请过两次房贷的，则无法再申请房贷。

贷款条件要分清

首次改善型需求能否享受到优惠贷款利率，这应该根据实际情况来具体分析。

【案例2】之前曾全款购置了一套小两房的刘先生在换房之前，专门到银行房贷部门进行咨询，了解自己能否享受到优惠利率。当得到满意答复之后，他才开始着手实施自己的换房计划。

【解析】首次换房，申请房贷利率几何？这需要提前了解。如果购买首套房时采用的是全额付款方式，那么还有机会享受到优惠利率。而这要求在购房之前，必须出售自有房产，让房产记录“清零”，消除“认房”对申请按揭造成的影响，从而让自己符合首次置业标准，能够享受到房贷优惠利率。

而对于另外一种情形，如父母名下的房产自己有份，则需将该份额“转让”给父母，否则，即便是出售自有房产，也会“认房”而让自己在申请按揭时无法享受到优惠房贷而承担更高的贷款利率。

当然，这里要提醒的是，如果第一次置业已经动用了商业贷款，则不管购买的是普通住宅还是非普通住宅，再次申请按揭，一律按“二套房”对待。