香港万得通讯社综合报道，一二线城市居民杠杆水平受控，三四线楼市迎来去库存良机。央行副行长潘功胜表示，要防止居民杠杆水平继续走高，一二线城市正是本轮加杠杆主力区域。而在因城施策的政策引导下，集中了房地产库存60%以上的三四线城市，已获得监管层给予信贷支持的信号。

　　证券时报援引央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，我国货币政策着眼于平衡稳增长与防风险的关系，也要防止居民杠杆水平继续走高。

　　45%新增贷款投向房地产

　　央行2017年1号工作论文此前指出，虽然中国住户部门杠杆率水平总体较低，2015年2季度仅为41.8%，但2008年中国居民住户部门杠杆率仅为17.9%，且2016年上升速度更快。

　　去年下半年以来，居民加杠杆趋势明显。Wind资讯统计数据显示，2016年下半年，居民中长期贷款占比均维持在40%以上，最高值一度超过100%。居民中长期贷款主要是由住房贷款构成。

　　而从房价走势来看，一二线城市是本轮房价上涨的中心，其单月同比涨幅一度超过30%，其自然也就成为了居民加杠杆的主力地区。

　　针对一二线城市房价上涨过快的问题，银监会主席郭树清此前已表示，银行贷款1/4投向了房地产，去年新增贷款中有45%是房地产贷款，所以房地产泡沫风险是金融风险里面很重要的一部分。由于楼市地域性差别大，不同城市的房价涨幅所包含的泡沫风险也不一样，所以在金融调控方面，希望银行从自己的实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。

　　抑制加杠杆

　　随着监管层对于居民加杠杆风险的关注，热点城市居民杠杆开始受到控制。

　　数据显示，1月份居民中长期贷款高达6293亿元，虽然创历史新高。但占比已经开始明显下滑，显示去杠杆政策开始收效。

　　另据最新数据显示，2月我国新增人民币贷款1.17万亿元，其中居民中长期信贷3804亿元。交通银行点评2月金融数据称，信贷对于实体经济的支持力度继续保持。个人贷款仍然较多的主要原因还是尚未完全消化的楼市积压信贷需求。

　　不过，九州证券邓海清认为，房地产销售回落开始于2016年10月，但由于居民贷款延迟发放问题，可能导致居民中长期贷款回落有所滞后，而2月居民贷款回落开始有所显现。

　　有市场分析，2月份的信贷增速有所回落，这里面有监管部门窗口指导的原因，也有银行主动调整信贷结构的原因。

　　目前多家银行已经收缩住房按揭贷款新增规模，且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。业内人士表示，伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。

　　而针对个人房贷规模的下降，有银行负责人分析，规模下降一方面由于监管层提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限购政策出来以后，实际的贷款需求有所下降。

　　去杠杆配合其他楼市政策的实施，热点城市房地产走势已趋于平稳。

　　国家统计局此前发布数据显示，15个一线和热点二线城市中，11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1个百分点至0.5个百分点之间;3个城市环比持平;广州市环比上涨0.6%，涨幅已连续4个月回落。除广州以外，一线城市全面停涨。

　　三四线销售增速近40%

　　中国金融四十人论坛(CF40)成员、中信证券全球首席经济学家彭文生此前表示，不加区分地鼓励家庭加杠杆，更多的将是推升中低收入家庭的杠杆率，增加金融风险。国际经验显示，居民加杠杆的主要投向是房地产，在泡沫的后期，杠杆往往加在低收入阶层。同时，地产价格上升加剧财富分化，尤其是中国城乡二元分化的背景下，更加抑制消费。

　　而在控制一二线城市居民杠杆的同时，在因城施策的政策引导下，三四线城市去库存有加速之势。

　　住房和城乡建设部部长陈政高早前表示，房地产库存60%以上都集中在三四线城市。

　　招商证券研报亦分析，因城施策、分类调控、有保有压仍是2017年调控主基调，大部分三四线城市仍延续去库存政策支持。

　　据统计，从2016年第四季度以来，全国热点城市中大约有30个城市出台了有关房地产平稳价格的调控超过90次。从内容看，各地持续发布政策，政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面，政策力度逐渐收紧。因此，2017年房地产政策的主要特征将是，对三四线城市刺激有效需求，而对一二线城市抑制投资需求。

　　银监会副主席王兆星则表示，将采取差别化的政策，对于一些房地产库存过大的三四线城市，在信贷上要给予考虑;在城市化过程中，对基本的住房刚性需求，应该给予信贷支持。

　　央行行长周小川上周也表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展。在一二线稳杠杆的情况下，这意味着三四线城市有望获得支持。

　　方正证券根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中，1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，虽然低于2016年12月的42.8%，但与一二线城市相比，增速明显。

　　其中，深耕三四线城市的碧桂园，今年前两个月销售额872亿元，位列全国销售冠军，且高于去年前四个月销售总和，同比增速高达269%。

　　国海证券宏观研报分析，2017年将是改革深化的重要时间窗口，降杠杆首先要稳杠杆。在全球经济环境向好的背景下，国内经济的“稳”将是决策层推进经济以及政策改革深化的重要时间窗口