3·15，国际消费者权益日，消费者维权的日子。每年的这一天，各种投诉、维权问题都大量浮出水面。而买房置业，这件人生中的大事更需要和谐放心的消费环境。一代人甚至是几代人的积蓄换来的安身之处，怎能容陷阱和黑幕?在此，王宏芹律师揭秘目前市场上最为常见的购房陷阱，并为您支招。

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一、购房广告中的陷阱以及预防

买房的第一个步骤，往往是看房屋销售广告，所以房地产商在预售宣传时，一般都散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境、高尚的品位、完美的配套设施、周全的物业管理。消费者接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大相径庭，配套迟迟难以落实，物业管理更是质价不符，等消费者与房地产商讨“说法”的时候，房地产商往往以预售合同中对此并未约定为由推卸责任。

目前商品房广告宣传中，都有哪些不符合以上要求的现象，购房者如何避免落入不实广告的陷阱呢?

(一)夸大项目现状。

房地产是一项高资金投入的项目，资金收回的速度对发展商的滚动发展至关重要，因此好多房地产广告宣传中都暗含着一点儿提前量。例如有的把正在“征地拆迁”说成已经“三通一平”;有的把正在办理《预售许可证》说成是已经“开盘销售”;有的把刚刚主体完工但尚未具备居住条件的说是“现房迎客、旺地旺销”;有的把尚有大量空置房屋的说成是“热销过望”、“硕果仅存”。他们用夸张的语言，同时利用楼书设计中打眼的图文效果给消费者造成巨大的“购买耸动力”和“视觉冲击力”，这样客户常常自投罗网。

(二)广告语言模糊。

中国消费者协会提醒，售房广告常见的有七种情形：一是模糊时间。即广告中不标明销售价格的有效期限，特别是一些所谓的“特价房”惯于采取“空手套白狼”的方式。二是模糊距离，尽可能在语言上和图示上缩短物业项目与市中心的直线距离，使用不实里程误导客户，使用含糊的时间概念，譬如十分钟车程到某地等等。三是模糊数字。当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。四是模糊图片。在许多广告中都会配发一些图片以增加直接的视觉效果，但却不标明出现在广告中的是建筑设计效果图还是模型照片。五是模糊概念。明明是有限的打折让利进行促销，却宣传为“免契税”等特殊税收政策。六是模糊出处。即广告中没有刊登预售销售许可证号，甚至都没有开发企业的名称。七是模糊规定。广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等等这样的极端形容词语，也不可以主观预测，但许多地产广告却出现一些明示或者隐含房屋升值、保值的内容，而且出现极端形容词。七是模糊规划。把政府规划中不可能或还没有实现的文化、教育、科研、绿化、交通、购物、医疗、环保，供水、供电、供暖等项目，当做与自身房地产相联系的组成部分进行宣传。

(三)渲染起价低廉。

现在房价有起价、均价、最高限价之分。起价说白了就是该物业内楼层、朝向等最差，从而价位也最低的那套房子的价格，地产广告往往打出起价价格，给人一种价格低的印象***消费者。起价、均价也是房地产发展商们特别喜欢使用的概念，起价缺乏代表性、普遍性和参考价值，但其相对低的价位在广告中却能起到聚拢人心的效果。如某小区标价“每平米2300元起”但你实地一问，回答一定是这个档次的卖完了，现在是每平米4600元。而“最高价”则易使人想到还有个最低价，但最低与最高除去楼层朝向原因外几乎相差无几。尽可能多的吸引客户是房地产商的一种促销策略，购房者应该对自己欲购的房产做全面的了解和掌握。事实上，楼层、朝向、户型结构的优劣等都会对所购房产的价位构成很大的影响，购房者切莫被相对低的起价迷住了双眼从而进入了购房的误区。

(四)语言煽情奢华。

一是语言抒情化，本该大众化、平民化的房地产广告却和老百姓侃开了“概念故事”和“抒情散文诗”，前者有绿色光合住宅、智能化、异域化、五维空间、纯酒店公寓;后者有“闭上眼睛，想一想美丽的夏威夷，以人为尊、以家为根!夏威夷风情苑领导新生代住宅创新升级潮流，夏威夷风情苑———美丽时代已经来临!” “知识经济商圈、文化社区名品，某某家园为您的精彩生活定律，一流规划+一流工程+一流监理+一流园林+一流物管理=一流生活”等等，这些颇为新潮的文字让消费者异想天开，想入非非，自甘被忽悠。二是宣扬绿化。现在有种说法叫做“物不在精，有绿则美”，绿色食品、绿色冰箱、绿色手机，什么东西都往绿色上靠。房地产广告也是非“绿”不语，“都市里的村庄”、“花园小区”、“绿色家园”扑面而来。这里的小区是“18万平方米低密度多层花园式住宅”，那里的楼盘是“39%超高绿化生态社区”。究竟什么叫绿色健康家园?难道就是开发商种点树，植点草吗?实际它的内涵深得很，有节能、节水、废物再利用等高科技含量。更实际的是，种点草植点树也往往是对未来的承诺，现实中的却是不毛之地。

(五)营销花样翻新。

近年来，房地产业不断推出“0付款方案、卖房送空调、卖房送汽车、无理由退房”等“花色营销方案”，购房把注意力集中到房地产发展商推出的以上花色营销方案上去了，以至于忽略对房地产项目的价格、地段、外观、户型、环境、物管等方面的调研比较。从事多年销售的地产商都深谙扬长避短之道，他们提供的样板间永远都是被几十盏上千瓦的灯照着显得宽敞、明亮。另外，由专门的设计师提供的设计也有效地掩盖了房屋的缺陷。另外，为了不让购房人发现缺陷，开发商在选择开盘时间以及邀请看房时间等方面都有严格测算。比如，为了证明采光良好，东向房，销售人员会约你8点到10点看房，南向中午看，西、北向下午3点以后看等。

不要只看表面，要冷静分析楼盘的利弊，可以到附近或是户型相似的朋友家看一看，询问一下居住体会。样板间非常容易使购房者受到诱导，即便为了省心咬牙买下样板间，今后的电费也将让你心颤。另外，在购买一个楼盘之前，一定要仔细考察周边环境，了解政策导向以及市政长远规划，不要听信销售人员的一面之词，比如售楼小姐说“旁边那个工厂马上就要搬了”等类似的话。

应对措施：

从法律角度讲，售楼书、广告等是房地产开发商或代理商向不特定的对象发放的用以介绍其预售商品的图片、文字材料，虽说它并非预售合同，仅仅是一种要约邀请，但是发出该要约的行为责任人必须尊守该要约。在预售房屋竣工交付前，消费者只能根据售楼书、广告等传递信息(房屋的结构、套型、环境、物业管理等)作出是否购买的决定。如果售楼书、广告等带有不实的内容，将误导消费者与其签定预售合同。

根据《广告法》第37、38条的规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品房或者接受服务的消费者的合法权益受到的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，消费者在决定预购商品房前，一定要认真阅读房地产商提供的售楼书、广告等材料。办理了预购手续后，一旦发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报、申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。《商品房销售管理办法》对商品房宣传广告提出明确要求，即房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，内容必须真实、合法、科学、准确。其中所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，开发商对于小区开发规划范围外环境及配套设施的广告内容，如果未在商品房买卖合同中作出约定，则此广告内容不能作为商品房买卖合同内容，对开发商没有法律约束力。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。虽然最高院的《司法解释》第三条规定了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ”可以视为合同条款。但是真要把广告内容视为合同条款也并非易事，这里有两个必须成立的条件，一是“开发规划范围内”的，二是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的，而真正打起官司来这两个条件是很难认定的。开发商很容易规避这些条款，使购房者的权益受到危害。

这就提醒我们购房者，凡售楼广告中宣传小区外环境及配套设施是如何如何地好，购房者一定要多长个心眼，不要轻信广告内容，一定要实地核实。如广告内容与实际不符，购房者可在权衡后再决定是否购房。要学会在环境承诺、交房期承诺、用料承诺、设备承诺、公建承诺、收费承诺、物管承诺、增值保值承诺上和房地产发展商们斤斤计较，尽量将广告承诺内容要求将其载入商品房买卖合同中。如果怕开发商翻脸不认账，一定要从踏入售楼处的第一天起，就注意搜集各方面的证据，如楼书、复印的销售资料等。签合同时要尽可能地把所有的口头承诺落实到纸面上，重要问题要让销售经理签字。方便的话，对整个过程录音、录影，尽量让销售主管、经理级别的人物做出承诺。

此外，购房者在浏览售楼广告时，应仔细查看广告上有无开发商免责约定，如上述案例中提及的购房者不仔细查看几乎无法发现的小字“本售楼广告为要约邀请，具体以签订的商品房买卖合同约定及政府最后批准的法律文件为准”，如果发现广告上有开发商免责约定，购房者更应要求开发商将售楼广告中关于小区环境及配套设施具体、明确的内容载明商品房买卖合同中。如果开发商拒绝，多半表明售楼广告内容虚假，购房者应理智抉择是否购房。只有这样，你才能绕过房地产不实广告的陷阱，做一个聪明、胜算的购房者。

在将售楼广告内容载入商品房买卖合同时，购房者应注意如下问题：

(1)小区绿化率、小区配套公共设施的名称、数量、面积、交付使用时间等的约定应具体、明确。如果约定不明确，一旦开发商违约，购房者将索赔无门，所以这里最好的办法就是约定高额的惩罚性的违约金，加大开发商违约的成本。

(2)应在合同中约定配套公共设施以及停车位的所有权或使用权归属。如果合同未作约定，在法律没有规定配套公共设施所有权、使用权属于业主的情况下，则其所有权、使用权属于开发商。刚刚生效的《物权法》虽然规定了建筑区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房以等，属业主共有，但这里更多的是要业承担维护和修护的责任的，业主不得以放弃权利不履行义务。

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二、购房合同中的陷阱以及对策

(一)期房合同本身就无效

1、期房买卖它是指开发商在房屋尚未建成时，就把楼宇分成各个单位来预售给客户，先预收首期付款，建筑期中再收一部分，待楼宇峻工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。相对于一般的现房买卖，也称之为期房买卖。目前的新房买卖基本上都是期房买卖，现房买卖很少，如果有存量的现房，可能位置，户型或质量也是有可能有问题，至少大家多是这样认为的。

期房买卖中房子还没有建设，有的甚至手续都不是很全，开发商没有取得预售许可证明，但与购房者签定了一份房屋买卖协议，也有的叫预售合同，要购房者交纳较高的所谓的首付资金，其实是集资，开发商拿购房者的钱进行运营，再在拿到预售许可证之前，通知购房者前去签定补充合同，给出几个选择，或是按照原来合同执行，或是退房，加你一部分利润，或者就是要你要另外的不是你原来选择的房子。如果你要求按照原合同履行，其实是履行不了的。因为大家都会要求按照原合同履行的，其实开发商根本就没有按照原来设计的图纸建设房子，或是建设很少这样的房子。这时开发商就会要求你去摇号，你肯定会抱着侥幸的心理参加摇号，这样真正得到理想的房子寥寥无几，大都自认为运气不好，自甘倒霉。其实你已经被开发商耍了，原因之一是你原来签定的购房合同就是无效合同;之二在你参加摇号的时候，你已经同意了变更合同，即使你没有摇到意向中的房子，你也没有地方说理。

2、预售合同无效引起的纠纷表现：这类纠纷通常表现为开发商与购房人签约后，却不能按当初所预料的那样如期取得预售证，导致预售契约无法在房地产备案，导致合同无效，购房人不能买到签约中的房产。而往往遇到这种情况，开发商只是退还购房人交纳的首付款而不支付利息。

根据《城市房地产管理法》及其他相关规定，开发商预售商品房必须取得“五证”包括但不限于商品房预售许可证，否则不得销售。开发商取得商品房预售许可证，一般表明其已具备商品房预售的法定条件，这样的商品房可以购买。凡未取得商品房预售许可证的，表明该商品房尚不具备法定销售条件，购房者应谨慎购买。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，其实你和开发商签定的合同因为违反了法律的规定，因而是无效的合同。这种情况下的风险有以下几种：一是开发商卷钱走人。二是你可以得到的房子与你预定的完全不同。三是开发商一房多卖。四是你的房子被开发商用做抵押。

3、基本对策：

第一是选择一家很有实力和信誉很好的开发商签定合同，到房地产管理部门和工商行政管理部门调查、核实开发商和该房地产项目的有关证照、资质及这些证照是否在有效期内。房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低，则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。

第二是通过走访法院等其他机构来了解开发商的信用情况、是否涉及诉讼等等然后，才针对自身的风险起草谈判提纲和销售人员进行协商，签订一个双方都认可的补充协议，将各个要求明确具体规定好，并约定高额违约金。在整个购房过程中，购房风险在调查之后有的就已经消除，其他的风险通过买卖合同对开发商的约束来消除。

第三是签约时对开发商无法取得预售证导致预售契约无效的罚则进行约定。如约定开发商双倍返还定金等，并约定该条款在预售契约无效时仍然有效。

第四是如果你购买并已备案的房屋，开发商未告知及/或未取得您的同意擅自抵押的，显属开发商对您合法权益的侵犯，你可以要求侵犯您对该房屋拥有的合法权益并要求撤消抵押权为由进行诉讼。

(二)如何才能预防购房合同中的陷阱：

1、买房要先查看“五证”和“二书”

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、定金与订金问题

(1)定金

我国有关《担保法》的司法解释对立约定金作了专门规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。

在此，提醒消费者高度注意，定金的种类是多种多样的，不仅有违约定金，而且有成约定金和立约定金等，其在合同中的功能各不相同。我国合同法仅规定了违约定金的规则，而其他种类的定金并未详细规定。但是根据合同自治的原则，法律允许当事人订立其他种类的定金合同。而在商品房销售中，如果房地产开发商已领取了预售许可证，一般都不会和购房者签定《商品房认购书》、《意向协议书》而直接签定《预售合同》。因此签定《商品房认购书》、《意向协议书》的多数并未获得预售许可。因未获得许可而预售的行为违反了法律的强制性规定，所以其签定的预售性质的合同也是无效的。而预售合同的无效是由房地产商的过错所导致，房地产商应承担由此给消费者造成损失的赔偿责任，同时，他还应当承担相应的行政违法责任。如果消费者与房地产商签定的是立约定金合同，即双方约定在未来的一个期限内与对方签定正式预售合同、消费者先支付一定额度定金的合同，那么消费者只要按约定及时来签订合同，即使最终因合同条款未能达成一致而未签订预售合同，房地产商也应退还定金。

(2)定金与订金的区别

定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。

所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

3、补充协议问题

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。如果房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

第七步：仔仔细细收楼。

经过漫长的等待，终于要收楼了!喜悦的心情挂上眉梢!尽管如此，心还是不能松懈下来，仔细验收、看清楚你的新居，避免货不对板，注意产权过户!在收房过程中的验房环节非常重要，一定要在收房前收集验房的注意事项，明确收房是物业和开发商需要提供哪些资料，如何对墙体、门窗、厨卫、水电等进行验收，如果对自己验房没有把握，可以委托专业的监理单位协助验收房屋。买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》(即房屋产权证明文件)后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护。

4、房屋面积问题

商品房预售合同中一般均有实际交付面积与预售面积不一致时的处理条款，其中最常见的处理方式是按实结算，即约定按实测面积与约定面积间差，双方按价款多退少补的方式解决。这种处理方式看似公平，但却极易使销售者掉入不法房地产商所设的面积陷阱。因为通常人们理解的面积不一致一般是合理误差范围内的不一致，帽子总不会大一尺。但是事实上无论预售时的暂测面积还是交付时实测面积，由于有“共用面积分摊”往往让消费者一头雾水。不法房地产商利用消费者缺乏房屋面积计算知识而大坐文章，或故意小房大卖，或有意提高设备层的层高而将本不应分摊的设备层摊入公用面积，或将本应该免费提供的物业管理用房的面积摊入公用面积。如次一来，商品房实际交付面积大大超出预售面积，消费者却于按实结算条款在先而被迫买下自己本不需要的面积，徒增经济负担。

对此，笔者建议消费者在签订预售合同的有关面积条款或面积争议解决条款时，可以采取以下防范措施：

第一，约定按套内的建筑面积结算商品房面积纠纷的种类来看，一般争议的面积多是由分摊的公用面积引起的。所以消费者可以要求约定按所购商品房分户门以内的建筑面积结算房价款。这样尽管房价看起来高一点，但价款对应的房屋面积比较直观，便于面积纠纷的处理。

第二，约定明确套内的建筑面积与共有分摊面积。因为商品房套内的建筑面积与分摊的共有面积是有一定比例的，分摊的系数越高，消费者的得益也就越少。一些商品房价格看似不高，但分摊的公用面积较多，实际并不经济。因此消费者在签订有关面积争议解决条款时，既要使套内的建筑面积不能少，又保证公用分摊面积不能多。

第三，约定将有关管理规章中面积管理条款作为解决面积争议的条款。在建设部的商《品房销售管理办法》和许多省市的房地产交易管理办法中均有解决面积争议的规定，这些规定都体现了对于消费者的保护。但是，由于这些文件仅仅是行政管理规章，不能作为法院民事审判的准据法，所以消费者应当要求明确约定将这些文件中有关解决面积争议的条款。根据合同自由的民法原则，双方合法约定的条款就是法律。

第四，预防迟延交付的借口。迟延交付是预售商品房中的普遍问题，由此带来的损失往往使消费者有苦难言。迟延交付情况发生后，房地产商为了逃避违约责任，往往罗列一大堆所谓客观原因诸如遇到重大技术难题、水电气配套迟迟不到位、遭遇恶劣天气、竣工验收手续复杂等等来搪塞消费者，并统统称之为“不可抗力”。

其实，法律关于不可抗力的规定是非常明确的，它是指不可预见、不能避免并且不能克服的客观情况。而房地产商所罗列的“不可抗力”根本不符合法律规定的条件。消费者应当警惕，不要被不法房地产商用“不可抗力”所欺骗。

5、二手房买卖中的陷阱

第一，正确认识房屋中介的性质。中介机构只是为买卖双方提供机会，促成双方达成协议签订合同。中介实际上是居间组织，其任务只是提供房屋信息，牵线搭桥，带领买卖双方相见，一旦达成协议，它就可全身而退。消费者对中介的法律性质往往存在认知上的错误。所以提醒消费者，在支付相当比例的中介费后，应该要通过合同中的附加条款来延伸中介的义务。这样做不仅使对此较为专业的中介机构能够充分发挥它的作用，还能让买卖双方的交易进行得更加顺利。中介公司收取消费者一笔可观的中介费，就有义务提供消费者合理的延伸服务。

中介对房屋瑕疵有告知义务，作为房屋销售的代理机构有义务在购房者看房选房的过程中尽到应尽的义务，应当告知房屋所存在的产权纠纷、质量问题等有关瑕疵，让消费者明明白白购房。不论有意还是无意隐瞒房屋所存在的产权、质量、旧房历史等各方面问题，均属于欺诈行为。当然，中介公司也不知情的情况除外。所以发生纠纷，房屋中介公司存在一定程度的过错与责任。

第二，购房合同多为中介公司自制的格式合同，明显倾向于中介公司与房东，对购房者极不平等，不利于保护购房者的合法利益。同时，在违约责任的区分上也是模糊不清。就是万一出现什么违约责任，也是房东和购房者分别承担，却让中介公司坐收渔翁之利。有时候即使你提出退房的理由是很充足的，而中介公司却认定你违约，不但你交的定金不给你，还会向你索要房屋价格的2%的中介服务费。同样，如果房东违约不按合同将房子卖给陈先生，也将按照合同约定的“定金双倍赔偿”给你。总之，不论这笔交易是否最终完成，不论哪方违约，也不论中介公司的服务是否全部履行，都要按照标准全额收取“中介服务费”，这是消费服务中典型的“霸王条款”。

这时如果和中介协商不成，可以向消费者协会、房屋管理部门投诉与举报，或者向人民法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。

第三，中介架高价格陷阱

现在的房主买房时，往往告诉中介公司，要的是净价，这样2%的中介费用以及其他所有的费税都不得不由购房者承担。但房屋中介在向购房者介绍房屋时，往往事先不会告诉你的，他们会将房屋价格事先提高5千到2万后，再问你是否可以接受这个价格，如果你接受了中介报价并且交了押金，就会发现你买的房屋价格超出市场价很多。

规避方法：首先签订买卖合同之前多走几家中介机构，同一个房主买房时常常会在各个中介机构登记报价，或比三家，选择最诚信的一家中介;其次，在签约之前和房主面谈，讨价还价，一般房主登记时的报价也是有所虚高，所以都会有所让价的。

第四，二手房产权陷阱

一是审查房产证的真实性，二是审查房产证是否设有他项物权。二手房房主有时候会用假房产证，将自己的房子一房多卖，或者将自己租赁的房子或单位的房子出卖，或者出卖的房子已经被抵押。根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，若房屋仍设定抵押，房产局也不会办理此种房屋的产权过户手续。这些情况，常常会被购房者忽略。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此则可能给买方造成很大的损失。

规避方法：在签订买卖合同前，购房人应到房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定房产证是否真实以及该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。同时了解产权证上的房主是否与卖房人为一个人;搞清楚所卖房屋的性质;产权证所确认的面积与实际面积是否不符等。

第五，二手房合同签订主体陷阱

众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。有的房屋是夫妻共有或是家庭共有，签定合同往往只是部分产权人或无产权人。但购房人常常忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有产权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人，此种情形对购房人将非常不利。

规避方法：根据产权证或其他法律文件(如预售合同)确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。

第六，交房应该注意的陷阱

买方对交房的具体时间，交房时相关费用的结算一定要原房主在合同中约定清楚。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。

规避方法：于买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。

第七，非居住用房税费陷阱

购买(出售)非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中，若由于对购买(出售)非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人的原先预算或严重影响售房人对收益的预期的情况。

规避方法：签订合同前，双方应先到房屋所在区域房产局或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。

总之，房地产市场中出现侵害消费者权益的问题比较多，主要集中在广告欺诈、违反合同、面积误差、质量问题、手续不全、违反规划等方面。所以正是在开发商宣传项目不诚信的大环境下，看房购房时提醒大家请律师作为“购房参谋”。因为买房过程中遇到的问题技术性和专业性突出，消费者如想自己完全通晓其中的问题很是复杂，所以请律师或是购房专业人士做经纪人，能减轻很多麻烦。如果认为个人请律师成本太高，可以采取一个楼盘的准业主联合起来聘请律师指导购房。