不少购房人在选购二手商住房，还是选购二手住宅上做权衡时，往往会搞不清两种房产的区别。这有时候会影响购房人的判断，而耽误了交易的时间。购买二手商住房与购买二手住宅究竟有什么区别呢？北京晨报记者邀请业内专家为大家买房答疑解惑。

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区别一：二手住宅属于限购范围

北京二手商住房与北京二手住宅，哪个限购呢？专家表示，“在北京，二手住宅属于限购范围，购房人只有符合北京购房资格，才能购买二手住宅。特别是对于外地人而言，需要在北京连续交纳个人所得税5年，或是连续交纳社保5年，才有资格购买二手住宅。”

“与北京二手住宅不同，北京二手商住房不属于限购范围。但需要注意的是，北京通州区商住房在今年5月被限购，但其他地区商住房仍然不属于限购范围。”也就是说，二手商住房并不限购。

区别二：二手商住房办理商贷利率上浮10%

在北京，购买二手住宅可以使用公积金贷款，但是购买二手商住房不能使用公积金贷款。购买两种房产都可以使用商业贷款。

“上述两种房产，使用商业贷款，贷款利率是不同的。购买二手住宅，可以按照各家银行规定而享受贷款利率优惠。但购买二手商住房，使用商业贷款，利率上浮10%。”曾胜男说。

区别三：购买两种房产交税不同

在北京二手房交易中，购买商住房与购买住宅所要交纳的税费有不同。“购房人购买二手住宅，需要交纳增值税、契税、个税。若是购房人购买商住房，不仅要交纳增值税、契税、个税，还要交纳印花税、土地增值税。”

业内专家曾胜男举例介绍说，“以北京某一小区为例，网签价为100万元，面积为80平方米，原值50万元，购房人是买首套房产。如果这套房产是住宅，属于满五年唯一房产，增值税、契税都是免征的，购房人只需要交纳契税1万元。如果这套房产是商住房，购房人需要缴纳所有税费，共计18.44万元。”

区别四：二手商住房不能落户

曾胜男表示，通常情况下，北京二手住宅有70年产权，是可以办理落户的。但北京二手商住房的产权有50年或40年，不能办理落户。