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案例：黄某和金某是夫妻关系，上海市青浦区人，婚后育有一子。一家三口原先住在青浦的老房子里。房子共三间，所有权登记在丈夫黄某名下，土地属于农村集体所有。后为了便于工作，一家三口搬往市区居住，老房子因此空置。

2004年2月，黄某因为急需筹措资金，便瞒着妻子将青浦的老房子以10万元的价格卖给了邻村的陆某，双方签订了房屋买卖合同。 妻子金某得知这一情况后，当即表示不同意，并诉至法院，请求确认黄某与陆某的房屋买卖合同无效。

结果：法院认为，农村宅基地属于农民集体所有，依法不得转让，在目前“房屋和土地一体处分”的情况下，转让房屋所有权的同时也处分了宅基地使用权，损害了农村集体经济组织的利益，因此双方之间的房屋买卖合同无效。

律师点评：

近年来，随着人口流动性的增强，城市建设的不断推进，农村房地产市场也日趋活跃，农村住宅的买卖数量明显上升，此类房屋买卖合同是否有效成为司法认定的一个难点。目前司法实务中对农村房屋买卖的主导观点是认为这类买卖合同属于无效合同。

依据民法理论，房屋作为不动产永久性地附着于土地，一旦移动，必将损害房屋的使用价值，因此房屋在性质上属于土地的重要成分，“房屋和土地一体处分”原则得到了法学界的广泛认同。处分房屋的同时土地使用权一并处分，反之，处分土地使用权则土地之上的房屋同时处分，这一作法在我国《物权法》第182条也得到体现；该条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。依此原理，本案中，丈夫黄某形式上仅仅转让了自己所有的房屋，实质上在转让房屋的同时也转让了宅基地使用权。

根据我国 《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农民作为集体经济组织成员享有的权利，这一权利与集体经济组织成员这一特定的身份关系相关联，如果允许任意转让，将影响到农民最基本的生存权利和居住权益，最终侵害农村集体经济组织生产经营活动的稳定和谐。因此，为保障农民“居者有其地”的权利不受侵犯，目前尚不能允许农村宅基地使用权转让。

综上，在目前房屋和土地不可分离的情况下，出卖农村房屋必然同时处分农村宅基地使用权，而这损害了农村集体经济组织的利益，因此这类合同一般被认定为无效。因此，购房者在购买房屋时，一定要先了解房屋土地的性质、用途和使用权期限。

但也不可否认，由于历史原因，已有一部分购房者在多年前就已经购买了农村房屋，办理了产权过户且实际居住时间较长。如果一概宣告这类合同无效，势必对这部分购房者的居住利益造成重大影响，不利于社会稳定。因此，对经有关部门同意的、交易时间较长并实际居住、他处无住房的购房者，可以从尊重真实意思、维护诚实信用的原则出发，认可其居住现状。

法规链接：

《中华人民共和国物权法》第153条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》第63条：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让和出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

(房地产时报)