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买卖合同已签，但业主突然表示房不卖了。

从去年开始，伴随着房价的节节攀升，类似的事情在北京二手房交易市场上并不鲜见。

购买二手房是件耗费时间和精力的事情，且北京的二手房交易市场目前是典型的卖方市场，当前述违约情况出现时，买家无疑会有很大的损失，有时买卖双方甚至因此闹上法庭。

然而，二手房交易过程中可能出现的问题或风险还不止于此。

北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家)高级法务经理孙笑竹告诉法治周末记者，购买二手房的过程中，无论是在交易前还是交易中抑或交易后，都存在着或大或小的风险。

浸淫二手房市场多年的链家，作为房屋中介，能够通过哪些方式尽量维护买卖双方的权益，将风险降到最低？

恶意违约比例在下降

法治周末：遇到因房价上涨业主拒绝继续履行合同的情况，链家一般如何处理？

孙笑竹：其实讨论这个问题之前，我想先澄清一件事情。就是很多人都觉得，现在业主违约不卖了，主要是恶意违约，就是为了多赚钱。但事实上并不是这样。

从我们对大量购房交易的跟踪情况来看，现在很多人购房都是改善性需求，也就是说业主是卖了小的再买大的，而买家同样是卖了上套买下套。这样买卖双方既买又卖的单子，我们称为连环单。

在以往的情况下，三连环就算是很复杂的了，但现在有可能会达到七连环八连环。

那么在这样的一个连环单中，任何一环出现问题都可能导致交易失败。

比如，一个简单的三连环，A卖给B，B在买的同时将现有住房卖给C。

假设说A的房子因为行情变化涨了80万元，B即便是卖了现在的房子也买不起，那B很可能就没法卖了。B这个不卖的行为不是他恶意不卖。

从我们监控的数据来看，目前恶意违约的比例越来越低。

如何减少违约事情发生

法治周末：即便是恶意违约的比例低，那还是会存在。遇到这种情况，链家是否有相关措施，来维护买方权益？

孙笑竹：遇到这种情况我们一般分两步来操作。

首先，法务部门会基于合同和经纪人反馈的情况，给经纪人一个处理方案，由经纪人告知买卖双方的权利责任。

因为很多时候，违约一方其实是不知道违约后果有多严重的。有的人只是觉得，你给了我5万元的定金，我即便是违约了，双倍返还，也就给10万元，但是房子上涨了不止10万元，违约以后里外里都是赚的。

但事实并非如此。如果法院认定了违约一方属于恶意违约，违约金可能会判到房价的20%甚至更高。

有一半的人在这个环节会选择继续履约。

如果违约一方在这种情况下还是不继续履约，那么我们下一步会以链家法务部门的名义，向违约方发催告函，再次告知其违约的严重性。

因为一些违约方可能觉得经纪人那么告诉他是吓唬他，他们觉得经纪人不够专业。如果以法务部门的名义来发这个催告函，效果就会不一样。

今年上半年我们已经发出了大概几百封催告函。

法治周末：从链家的角度来说，有没有可能尽量避免非恶意违约的发生？

孙笑竹：对于非恶意违约的防范，我们现在有两种方法。

第一，是利用我们的大数据，最精准地定位客户的售卖需求，帮助他们找到最合适最匹配的交易对方；第二，是要求我们的经纪人紧盯交易时效，尤其是对于连环单，一定要理清每一个环节的交易时间和交易要求，比如客户B既买又卖，那么我们就要保证他卖房的资金到账时间一定是早于他买房环节的业主要求支付定金和房款的时间的，避免因为他无法按时拿到卖房款导致买房失败。

全链条控制交易风险

法治周末：如您所说，在二手房交易过程中，从看房到过户都会存在不同的风险，那么链家的法务体系会提供哪些支持和服务，来降低风险，提高服务水平？

孙笑竹：其实链家的法务部门是在背后参与了整个服务环节，我们通过研究分析每个环节的风险，来对经纪人的服务进行提升和培训。

从去年起，我们一直开始思考的事情是，能否把风险控制环节往前伸，就是不要到了买卖双方坐下来签约了，双方才去考虑风险的问题。

基于此，链家法务部门总结出了一本小册子，叫《零风险购房宝典》。在这本小册子里，我们总结了交易前、交易中和交易后买卖双方可能面临的不同风险，和链家的相关建议。

我们要求经纪人在客户一进门店，就根据客户的情况，向他提示相关环节的风险，如果客户是首次购房没有经验的，我们建议经纪人向客户发放这本小册子。

法治周末：能否大概总结一下不同环节可能面临的风险情况？

孙笑竹：比如，交易前的风险主要集中在因购房资格而导致的法律风险和虚假房源的风险；交易中的风险则集中在定金支付环节的风险、签约环节的风险；而交易后的风险包括首付款支付时间和支付方式带来的风险、缴税过户时的风险等。

举个例子，现在有些中介机构会在客户看房的时候说，你要看的房子里住的有租户，看房不方便，可以带你去看同样户型。那么这种情况下我们就会建议购房者一定要看到本房后再签约，因为本房可能存在你不知道的问题和风险，比如本房可能是凶宅。

签约环节风险最大

法治周末：在这些环节中，哪一环节的风险是最大的？

孙笑竹：我们认为，签约、付款和缴税过户是最容易出问题的三个环节，其中签约环节是整个二手房交易的重中之重。

对于签约环节的风险把控，链家是从对内和对外两个环节来操作的。

对内主要是注重签约质量管理，管理的目标一个是合同，一个是人。

在对合同的管理上，链家的法务部门从2012年底开始，会监控到每一份合同的质量，对每一个合同进行事后审核，把控合同签约质量，要求合同零差错。

法治周末：怎么来评估合同的签约质量，什么样的合同才是没有差错的？

孙笑竹：我们在跟客户签约时，除了要签订一份建委的格式合同，还会签订一份补充协议。

这份补充协议是我们法务部门和一线的四十多个经纪人一起，研究了好几天，考虑了签约过程中可能出现问题的所有环节，在此基础上拟定的条款。

比如，我们会要求经纪人一定要买卖双方在补充协议上约定明确所有的交易时效，包括房款的交付时间、过户时间、业主户口迁出的时间等等。

一旦发现合同有问题，我们会要求经纪人约上买卖双方进行修订或重签。

我们的想法是，把所有可能出现的问题通过合同进行约定，一旦出现问题，双方可以根据合同条款进行解决。

法治周末：您说的这些都是事后管理。有没有可能在签字前就对合同进行审核，进行事前管理？

孙笑竹：我们对大约10%的合同会进行事前审核，主要是针对那些连续出问题的门店，我们会要求合同必须首先录入系统，由店长签字和法务部门签字，这之后合同才能够打印出来，由买卖双方签字。

法治周末：如何通过对人的管理，来保证签约质量？

孙笑竹：只有具备签约权限的经纪人，才可以和买卖双方签约。

我们每年都会对经纪人进行考核，只有通过考核的经纪人，才能获取公司授权，进行签约。

此外，对于特别复杂的单子，我们会有法务陪签的服务，比如那种出售方的资产涉及到继承和产权拆分的单子。

法治周末：您刚才说，还会从对外的环节控制签约风险。

孙笑竹：我们会要求经纪人在买卖双方签约之前，向双方播放签约风险告知视频。

买卖双方尽量不要自行过款

法治周末：在付款和缴税过户环节的风险主要是什么？

孙笑竹：缴税过户环节，有的中介可能会通过假税票帮业主抵税，这是很危险的，业主一定要拒绝。

付款环节主要是不同付款方式的风险。

通常我们会建议房款托管到第三方机构(通常是拥有央行颁发的支付牌照的理房通托管)，在北京的海淀区等地方，建委是强制要求房款托管的，因为存在大额房款直接打给业主，在未过户之前业主携款失踪等问题。在一些区域比如朝阳区，建委并没有这种强制要求，我们也只能是对客户进行建议，先把房款托管到第三方监管机构，等到过户后，再将房款打到业主账户上。

但有的时候，业主可能会对买方表示自己急需要用钱，要求买方直接先给自己一部分房款，作为居间方，我们会对这样的业务存在担心。所以当遇到买卖双方一定要自行过款的单子，我们会把买卖双方约到链家总部，由法务出面向双方讲解这么操作的风险，并全程录制视频。

有10%左右的买家通常会在这个环节之后，拒绝直接支付房款给业主。

法治周末：那也就意味着这个单子可能是做不成了。

孙笑竹：如果买家无法接受业主的付款方式，从我们的角度来说，我们只能是根据业主的需求，尽快为她匹配更合适的购房人。