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来自北京中原市场研究部的统计，第一季度成交前20的住宅项目签约达到了3698套，而均价仅为14741元/平米，低于全市成交均价18626元/平米的20.9%。

分析人士指出，部分低价盘、刚需盘基本已经降无可降，自住型购房者可适时出手。

现状

以价换量

刚需盘集体出动

据不完全统计，目前在售项目中有203个项目出现折扣促销，约占在售新房项目的四成。

3月份以来，推盘数量逐渐增多，开盘认购率维持在50%以上，其中部分典型刚需项目认购率已超过7成。可以看出，顺着一季度步步攀升的回暖趋势，刚需盘以价换量效果明显。

另据统计，第一季度销售排行前20的项目，除一个海淀项目外，其他项目均全部位于郊区。其中大兴占据了6个项目，成为市场最热的区域；通州占据了4个项目，热度仅次于大兴。紧随其后的便是价格一直处于相对洼地的房山。

通州、大兴、房山三个郊区可以并称为当下楼市的“三剑客”，曾经泡沫最大，现在降得最狠。

市场

微利时代

开发商说房价见底

在经过了一年多的轮番降价之后，目前部分刚需盘售价已是连“一滴水都拧不出来”。用开发商自己的话讲，微利时代，没有最低只有更低。

那么，到底什么才能算是底价卖房呢？购房者花上百万买的房子到底都包括哪些成本呢？

一般来说，房屋成本价=土地成本+各项其他成本。

大部分的近郊普通商品房（毛坯）总体水平一般在3000-4000元/平米，这其中包括：前期费用及相关行政性费用、建筑安装工程费、营销管理费用、财务费用。市政基础设施建设费住宅为160元/平米。

法定税费根据项目自身的销售价格及盈利能力不同，一般会占销售价格的20%—35%。由此算来，项目除去土地外的各项成本，约在5000-6500元/平米。

也就是说，商品房价格=土地成本+6000元左右其他成本+利润。

对于今年房价的走势，有房地产开发商表示，房地产通过去年的调控，对控制房价有一个很明显的效果，但是由于市中心地块的稀缺性和土地的基本性质，地价会有所波动，因而在成交量上也会有一些明显的变化，但是从价格来讲变化不会特别明显。

周边的待发展区域，包括大兴、房山、通州目前的价格已经有了明显的回落。甚至有开发商认为，目前的价位基本上处在底线附近，刚需者可以放下自己的观望去买房。

记者走访了通州、大兴、房山三个郊区的多个项目，开发商们自晒了其各自的成本价。

通州东亚逸品阁(楼盘资料 业主论坛)

低于成本价卖房

位于通州区潞苑南大街的东亚逸品阁，早在去年年底一入市，便以“13200元/平米起，折后均价11553元/平米的价格”，成为了近几年来通州楼市的最低价。

根据北京市土地整理储备中心官方网站上的资料显示，东亚逸品阁的开发商东亚新华地产(东亚上北鑫座 东亚逸品阁)联合北京广联万通信息咨询有限公司，于2011年4月26日拿下该楼盘所在地块，总价为2.96亿元，规划建筑面积不超过53160平米，合计楼面价约5568元/平米，除去配建的限价房外，商品房部分地块楼面价应超过6000元/平米。

套入上面的公式，商品房价格=土地成本+6000元左右其他成本+利润，在忽略利润不计的前提下，东亚逸品阁成本价为12347元/平米。

也就是说，如果算上逸品阁各项折扣优惠，以及每户额外赠送的10%~15%的面积，原本13200元的价格便折合为11553元/平米，比其12347元的成本价还低了800元钱。

开发商

低价甩卖为尽快回笼资金

面对如此惊爆的价格，记者采访了开发商东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏，他指出，这是公司管理层经过战略考虑后实施的行动。

贾玉鹏解释说，首先这是基于公司快速回笼资金的需要。去年年底在楼市成交僵持之下，地价也随之下降。在土地成交低谷之际，一些地方政府降低了开发商拿地的门槛，比如拿地时的保障金额度在下降，还款期在延长，配建保障房的要求也在降低等。

综合推算，今年上半年是一个拿地的好时机。鉴于此，包括东亚逸品阁等在内的多个项目将入市销售，以回笼资金，从而为拿地储备现金流。“东亚逸品阁合计360套房源，如此微利销售，确实赚不了什么钱，但回笼的资金，如果在合适的时机可以拿到优质地块，对公司长远发展来说还是有利的。”

“我们当时预估，至少在2012年上半年之前，房价的趋势是向下走的，而现实确实如此。”贾玉鹏说。

如果当时不以微利入市销售，往后可能保本销售的难度都会非常大。考虑到未来一段时间的房价走势，公司采取了一步降到位的做法，以彻底打消客户的观望心理，让他们迅速加入到购房的行列中来。

大兴联港幸福湾

暴利时代已过零利润卖房

位于地铁大兴线义和庄站附近的新项目联港幸福湾，与龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)、保利春天里(楼盘资料) ，并称大兴三大底价楼盘。记者近日对联港幸福湾营销总监李雷进行了专访。

据李雷介绍，目前该项目正在预售还没有正式开盘，现在的预售价是10800元/平米起，估计开盘后价格大约在12000元/平米左右。

包括自身项目在内，该区域项目大多都是2009年、2010年拿的地，平均地价是在7500-8500元/平米之间。

也就是说，加上5000元/平米左右的建安成本、公司运营成本等各项成本，总建筑成本约在12000-13000元/平米之间。

“这和我们的售价几乎持平，等于我们是0利润卖房。”李雷表示，针对目前的市场形势，明智的开发商不能以单纯的卖房、获利，来迎合公司的业绩。目前很多购房者都处在一个观望的状态，但是市场的需求量不小，作为一个开发企业来讲，尤其作为一个国企，作为一个惠民工程，我们基本上属于不盈利。

李雷进一步介绍，在目前情况下，除去土地成本、建安成本，包括各项费用加在一起，如果在这个区域当中，楼盘的单价在11000 到15000元，这属于项目的一个基本成本。现在不会像以前那么暴利了，暴利时代已经过去了。

房山徜徉集(楼盘资料 业主论坛)

区域最低售价小有盈利

除了通州、大兴之外，凭借CSD概念，备受大房企重视的房山，算得上是第三大郊区战场。

据了解，房山随着中央休闲购物区的交通与配套的加速完善，已经逐渐从建设期步入成熟期，以长阳为代表的房山楼市成为北京置业热点区域之一。

据亚豪机构统计显示，目前长阳区域在售项目有10个左右，包括中粮万科长阳半岛(楼盘资料 业主论坛) 、徜徉集、首创芭蕾雨·悦都(楼盘资料 业主论坛) 、建邦华庭、绿地新都会国际花都等，不但项目扎堆且多为普通住宅产品，户型设计上，也“默契”地以两居、三居产品为主。

亚豪机构副总经理高姗表示，目前长阳板块在售项目的价格水平已出现了明显的回落，区域在售项目的整体均价在14880元/平米，比区域房价最高水平时已经下跌了近20%。

不过，在均价之下，还有个别项目因为价格更低，而受到更多的追捧，比如北京城建徜徉集。

城建兴泰地产副总经理邱琳告诉记者，位于房山长阳起步区4号地块，是第一个进驻长阳的国有大型开发商。2009年地价成本大概7000元/平米。

再次套用商品房价格公式，目前12900元/平米的在售均价，如果按照最低其他成本5000元/平米计算，每平米盈利900元。

对于记者的算账，邱琳表示那只是理想算法。她告诉记者，该项目采用纯正的英伦风格，建筑工艺和施工成本比较高，同时项目整体采用三层以下石材加三层以上工艺砖的外立面工艺。另外项目采用公共区间的精装修，3.1米层高以及全部的地下车库的这些规划上的亮点，也在一定程度上增加了项目成本。也就是说，900元/平米的盈利几乎不可能。

(北青网)