新化新闻网：　土地市场成交低迷 地产商绸缪“过冬” 
　　有监测数据显示，今年前十个月，十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)明显放慢拿地节奏。前十月，这十大标杆房企拿地支出为974亿元，同比减少55.8%，购地金额仅占前十月销售金额456 0亿元的21%，创下了2007年以来的最低纪录。 
　　房地产市场的寒冬正悄然临近。
　　在住宅成交量大幅下滑，房价已经开始松动之时，更能体现房地产商对未来判断的土地市场，成交量同样呈现下滑之势，过往层出不穷的“地王”早已不见踪影，土地以底价成交成为主流，甚至在不少城市频频上演土地流拍现象。
　　面对楼市调控不能放松的政策基调，拿地谨慎的房地产商，为应对持续紧张的资金链压力，开始抛出“过冬论”。不囤地、快卖房的策略背后，是房地产商不得不承受的高库存压力，有数据显示，截至11月中，仅北京新建商品住宅库存量已经超过12万套，创出30个月以来新高。
　　土地市场流拍频现
　　“地王”曾是两年前热得发烫的字眼，是土地市场“高烧”的产物，但在持续近两年的楼市调控重压下，“地王”已经远去，此前火热的土地市场，也开始进入寒冬。在公开的数据中，多个指标均可以“测量”出这一寒冬的温度。
　　第一个指标是土地的成交量。在刚刚过去的10月份，土地市场成交巨幅缩量，住宅用地成交量更是创出年内最低。有数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地环比减少37%，同比减少45%。在一线城市北京，10月住宅类用地仅成交1宗，住宅用地成交面积环比9月下降了八成有余。而不少热点城市，如广州、武汉、成都、西安等地的住宅类用地出现零成交现象，全国多个地方土地流拍一幕频频上演。
　　第二个指标是土地成交价格。与此前地价动辄较底价翻番的现象不同，今年以来土地成交价格在一月份创下高点后，一直持续下滑，溢价率走低。有统计的133个城市，10月份住宅类用地平均溢价率仅为3%，较上月减少两个百分点，较去年同期减少34个百分点。与此同时，底价成交似乎已经成为土地市场的主流。北京11月上半月，出让的6宗宅地，均以网上报价成交。从全国范围看，在主要的133个城市中，前十月成交地块中以底价成交的比重约为60%，其中13个主要一线城市中底价成交的地块占比也超过五成。
　　还有一个指标是地方政府的卖地收入。土地市场成交量和成交价格的下滑，直接带来的后果是地方政府卖地收入减少。如上海土地交易市场官方网站数据显示，今年截至10月底，上海土地出让面积同比增长9%，但土地出让金额却同比大幅下降23%。在北京，今年前10月，土地出让金为831亿元，同比去年的870亿元，下降约4.5%，而10月份，北京土地进账仅27.75亿元。
　　冰冷的数据，凸显出当前土地市场“寒气逼人”。业内人士分析，土地市场低迷，一方面缘于楼市销售下滑，房地产商资金链紧张，开始谨慎拿地，另一方面由于地方政府在溢价率下滑以及流拍率上升的压力下，开始有意减缓推地。
　　大型房企战略收缩
　　此前一直扛着房价不降的房地产开发商们，在销售下滑、融资收紧、库存高企的多重压力下，开始绸缪应对“过冬”：房价松动，拿地谨慎。
　　龙头地产商万科的总裁郁亮日前公开表示，万科已经进入冬天模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要；其次就是积极卖房，不囤地；第三，要更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。
　　不仅仅是万科，大型房地产企业均在土地市场上开始收缩，各家企业新增土地储备意愿不足。如上市公司中，招商地产、保利地产、万科与金地集团这四大房企，今年10月份仅增加两宗土地，而去年同期为19宗，且企业增加土地主要集中在新兴三线城市，一线城市住宅土地市场明显冷清。
　　有监测数据显示，今年前十个月，十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)明显放慢拿地节奏。前十月，这十大标杆房企拿地支出为974亿元，同比减少55.8%，购地金额仅占前十月销售金额4560亿元的21%，创下了2007年以来的最低纪录。
　　对土地市场热情降温，验证了房地产开发商已开始应对中长期调控。业内人士认为，房地产企业压缩土地购买规模，压缩新项目建设进程，这必然会造成房地产投资增速回落。
　　不过，对于目前土地市场成交价格下滑，也有观点认为，现在正是大型房企低价拿地或并购的好机会。高纬环球中国区投资部董事叶成宇认为，鉴于目前底价成交主导住宅土地市场，大部分开发商对后市悲观预期加剧，现在对于一些现金充裕的大型开发商而言，应该是拿地或并购的大好时机。
　　楼市迎来买方市场？
　　当前，楼市调控进入深水区，在拟购房者与房地产商之间的深度博弈中，天平逐渐向购房者倾斜。这一方面表现在近期房价的明显松动，另一方面则是买房需求缩减后，房地产商的库存压力陡增。在这样的格局中，有专家表示，楼市正迎来买方市场。
　　在资本市场融资、银行信贷、房地产信托等各种融资渠道相继收窄之后，房地产商的资金压力之大可想而知，限购、限贷等抑制不合理需求的调控政策，压缩了购房需求，这导致楼市存货量不断增加。在北京，截至11月中，北京市新建商品住宅库存量达到12万套，创出30个月以来新高。
　　另外几个数据，也印证着当前房企的高库存状况。从上市房企看，截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。而截至10月，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压超过6000万平米，环比9月初上涨了6%，一个月内库存积压增加了近3万套。
　　就在房地产商为不断增加的库存头痛之时，作为本轮房地产市场调控的另一项主要内容———保障房建设，却捷报频传。住房城乡建设部本月10日公布，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。
　　对此，北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，在保障房大量供给、市场限购不放松、贷款政策继续收紧的情况下，北京楼市已经明显过渡到完全的买方市场，房价下调的趋势明显，楼市拐点已经非常明显地开始到来。
　回调大幕开启 楼市变局加速 
　　进入冬季，一线城市楼市成交量颓势尽显。北京市房地产交易管理网数据显示，11月上半月北京新入市的13个商品住宅项目仅预订14套。随着成交量持续走低，碧桂园、万科、中海等龙头开发商已经率先推行降价促销。而根据北京市房协发布的数据，今年1至10月北京新建普通住房成交均价比去年全年低5.1%。种种迹象显示，房价即将进入一个前所未有的回调周期，那么这会促使楼市格局发生怎样的变化？
　　房价回调首先意味着投资泡沫行将破灭，供需形势迅速逆转。尤其在一线城市，房价泡沫过大，市场里不乏高位入市的投资者，被困在市场里无法套现，随着二手房挂牌量增多，购房者持币观望，成交量在接下来的冬季可能会更加低迷。
　　除去一线城市，温州、鄂尔多斯等民间资金充裕的地区，也是房地产投资泡沫严重的地区，很大部分游资通过民间借贷渠道流入了楼市，民间借贷链条断裂可能会给房地产业带来较大冲击。此前由于温州的部分小企业出现了资金链危机，温州炒房团开始在广州、福州等城市集中抛房。显然，这些地区的炒房火焰燃尽后，楼市泡沫随时有被戳破的可能。
　　而其他二三线城市又有明显不同。尽管许多二三线城市已经实行了限购，但是城镇化进程仍在快速推进中，随着土地升值，涌入人口增多，房价仍然有需求支撑，而且大部分二三线城市投资泡沫不大，房价仍将呈现温和的上涨趋势。
　　除此之外，房价回调还将促使房地产业加速洗牌。据了解，江浙一带小企业主进军房地产业的另一种方式是成立开发公司，尽管这些开发商规模不大，但是市场的迅速扩容仍然给了它们生存甚至获取暴利的机会。当前销售不畅以及企业背后复杂而庞大的债务负担，却让许多开发商脆弱的资金链面临被压垮的风险。
　　资源类价格和人工成本上升，使得开发商的建安成本随之升高，加之今年民间借贷和信贷利率都有所升高，资金成本同时加大。但是随着房价回调、泡沫消失，利润率会有所下滑，部分资金实力弱的小型开发商可能会被挤出市场。临近年底，开发商也将迎来贷款集中还本付息的时刻，各种工程款项需要结算，销售款能否迅速回笼将直接影响到明年的开发建设。
　　过去两年，许多城市地王频现，一些开发商手里握着不少高价地，以往可以“炒地皮”坐等土地升值，如今却成了烫手的山芋，尤其对于激进拿地的小型开发商而言，可能陷入后续资金不足的境地。江苏泗洪县民间借贷崩盘的导火索就是，石国豹等人拍得土地后因无力开发导致资金链断裂。
　　众所周知，一线城市的商品房定价有很大泡沫，即使房价下跌后，开发商的利润率仍有保证，但是成交量低迷带来的回款困难却是开发商躲不过的“寒冬”，“由于开发贷款获取难度很大，更多企业被迫利用短期借款”，中信证券分析师陈聪表示，这使得目前全部上市房企的货币资金和一年内到期借款规模已经基本相当。迫于资金压力，一些小型开发商已经开始出售资产，大型房企则会趁机扩张版图，拓展市场份额。北京产权交易所数据显示，当前共有25家房企转让资产或者股权，其中单笔最高挂牌价达到18亿元。
　　去年以来，在调控大幕持续笼罩下，楼市进入一个较长时间的调整周期，势必也将会对相关行业产生影响。而房贷一直是银行的优质资产，那么房价回调会否对房贷质量产生影响？工行北京市分行的一名信贷人士告诉记者，个人按揭贷款大都以所购买住房设定了抵押，抵押率一般在七成左右，有着变现能力极强的第二还款来源，银行对于个人住房贷款有着严格的追索程序，抗风险能力较强。而且由于银行贷款审核的严格性，运用信贷杠杆购房的多是刚性需求，因而不会产生太大风险。
　　事实上，从去年调控开始以来，银监会就一直在向银行警示房地产类贷款风险。国家统计局数据显示，今年1至10月，房地产开发企业资金来源中国内贷款仅同比增长1%，自筹资金却同比增长30.8%。比如招商银行等股份制银行，对房地产开发项目的准入标准进一步提高，并严格控制房地产贷款在全部贷款中的占比。正如市场的火热曾经超出人们的想象，房价回调幅度和速度也可能超乎预期，近些年银行业的抗风险能力大为增强，随着渐行渐近的房地产调整大潮的到来，市场显然已经在未雨绸缪，提前布防风险。
　　房价下跌多少才该出手？
　　观望和等待房价下降的购房人，显然被吓坏了！
　　“今年7月单价还是1.8万元的毛坯房，现在全部精装修后售价普遍只在1.4万元左右。”10月中旬，上海某楼盘的老业主，因房价下跌、找开发商讨要说法无果，怒砸了售楼处。
　　“上半年的售价一度超过1万元，而现在七折八扣之后，实际成交价只有9000元左右，每平方米便宜了1000元。”11月中旬，南京某楼盘的老业主同样因为房价下跌、找开发商讨要说法无果，愤而打砸了售楼处的样板房。
　　随着一起起因房价下跌、资产缩水、利益受损而来的“老业主维权事件”的连续发生，那些潜在购房人在感受老业主愤怒的同时，现在正变得不知所措：房价究竟下跌多少，才该出手？是跌20%、40%，还是50%，甚至更多？
　　这些潜在购房人的担心和犹豫并不多余。在房价似乎已经进入下降通道、“降价潮”山雨欲来之际，他们可不想在房子刚刚到手后，就忙着找开发商讨说法、闹“维权”。更何况，有人经过与曾经的日本楼市泡沫破灭阶段的比对，言之凿凿地说，“中国房价泡沫破灭日是2012年6月5日”；还有人说，“房地产泡沫正在破灭，2014年房价下跌50%”。既然房价泡沫已经在破灭，破灭的具体日期也有了，房价跌幅50%的时间也“确定”了，谁还敢在这个时候逆市购房呢？
　　目前渐近年关、资金趋紧，调控政策不见丝毫松动，可能确实不是出手买房的最好时机。种种迹象显示，如果楼市调控政策严厉依旧，那么，迫于成交量持续低迷、融资渠道“路路断绝”而来的资金链危机，一些实力不济的开发商，可能会不得不选择“以价换量”的方式断臂求生，局部房价下跌将不可避免，下跌幅度取决于开发商资金紧张程度；一些上市房企，为了做“靓”年报，也会随行就市，降价促销。目前各地零星出现的打折推盘、特价卖房、降价销售尾房等名目繁多的“甩卖”策略，可以视为一些开发商在这方面的应对之举。除了开发商主动降价外，那些原本缺乏上涨基础、仅仅是人为炒作或跟风上涨、泡沫很大的楼盘，将会因为缺乏买盘支撑而踏上价值回归之旅，泡沫破裂后的价格重挫将难以避免。目前一二线城市某些边缘地区和远郊县房价出现的大幅下跌，就属于这一类。通常，这类楼盘的下跌，甚至并非来自开发商的降价，而仅仅是投资客急于套现的大量抛盘。
　　尽管目前不是买房的最好时机，但可能离最好的买房时机也相距不远。毕竟，土地价格在涨，钢材、水泥等建材价格在涨，人工成本在涨……这么多的成本上涨，注定了开发商可以降价的空间越来越窄。何况，一如李稻葵所言，在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下，算上通胀因素，假设中国名义GDP按照每年10%的速度继续增长，平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升，那么三五年之后，相当于房价降了30%到50%，以前买不起房的人就可以买得起了。
　　正是从这个意义上说，温家宝总理日前在俄罗斯圣彼得堡讲话中有关“房价总的形势还处于僵持阶段”的最新判断，基本符合“房价基本保持稳定”的楼市调控目标；而其有关这一个月来房价也“开始松动”、强调“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇”的言论，正是呼应其观点“要使房价回归到合理的价格”。显然，购房人期待房价普遍暴跌的情形可能难以出现。道理很简单：在物价上涨的背景下，名义房价不涨、实际房价已经在下跌，这半年来名义房价僵持的效果已基本等同于实际房价的小跌；而如果名义房价再大跌，那么，实际房价将近乎“崩盘”了。