11月20日央行公布了1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.8%，两者均较前一个月下降5个基点。这是LPR新规实施以来央行两次下调利率，在市场看来，这一动作背后释放出的信号是，降息周期的大幕被拉开。

而在贷款利率公布的前一日，央行召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会上，易纲强调称，要继续强化逆周期调节，加大信贷对实体经济的支持力度。这意味着未来货币宽松的政策空间已经打开，以熨平经济波动。根据房地产因城施策的调控政策，房贷限购政策可能会迎来局部调整，房地产行业资金面有望迎来边际改善，因为地方商业银行的资金使用成本变低了。

自11月份以来，央行“降息”动作明显多了起来。11月5日，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，利率从3.3%下调为3.25%，较上期下降5个基点。今日不开展逆回购操作。这是自2018年4月以来，首次调降1年期MLF利率。
 

11月18日，中国央行在公开市场进行1800亿元人民币7天期逆回购操作，由于当日没有逆回购到期，实现净投放1800亿元。同时央行还下调了本次7天期逆回购利率至2.5%，相比之前的2.55%下调了5个基点。

11月19日，财政部、央行以利率招标方式进行了2019年中央国库现金管理商业银行定期存款(五期)招投标，中标总量500亿元，中标利率降低到3.18%，下降了2个基点。

11月20日，贷款市场报价利率（LPR）迎来改革后的第四次报价，1年期LPR利率为4.15%，此前为4.2%，5年期LPR利率为4.8%，此前为4.85%，两者均下调5个基点。

从政策利率到货币市场利率、从LPR利率到贷款利率，一条“降息”的传导链条呈现出来。目前来看，利率还有进一步下行的空间。一系列“降息”手段的背后，是央行货币政策在稳增长与控通胀间的艰难抉择。
 

近期央行的一系列货币政策操作表明，未来货币政策边际宽松的大方向已经确定，结构性通胀并不会成为货币政策的掣肘因素，“稳增长”是当前央行货币政策立场考量中的决定性因素。

目前终端需求不强，房地产尽管能够维持一定韧性，但投资增速下行是大趋势，外部贸易冲突和地缘政治问题，可能也会对国内造成负面冲击。在这种形势下，央行再继续稳货币不合时宜，需要用偏松的货币政策基调，或压低利率，或释放流动性是有利于财政政策稳增长的有效办法。

在16日央行发布的央行发布2019年第三季度中国货币政策执行报告中，央行表示，将妥善应对经济短期下行压力，坚决不搞“大水漫灌”，防止通胀预期发散，保持物价水平总体稳定，坚持用市场化改革方法降低实体经济融资成本，推动银行更多运用LPR，引导金融机构增加对实体经济特别是民营、小微企业的支持。

数据显示，10月份社会融资规模增量为6189亿元，同比少增1185亿元，处于5年的低位，仅高于2015年的5593亿元，近5年均值为8169.41亿元。10月份人民币贷款增加6613亿元，同比少增357亿元。和9月份2.2万亿元和1.69万亿元的社会融资增量及人民币贷款增量相比，相差甚远。

10月社融低增长的主要原因应该是，表外融资项环比出现超预期的下滑和信贷一起构成的。在表外融资项中，信托贷款新增-620亿元，房地产信托实行余额管控，部分信托公司拒绝新增房地产信托业务仍是主要原因。根据用益信托网的数据，10月份集合信托投向房地产、工商企业类规模环比就下降60%。

另一个大幅恶化的数据是，10月份未贴现银行承兑汇票新增-1000亿元，表内票据受此影响，10月仅低增了214亿元，创年内新低。票据的异常，一在于监管机构加强了对票据真实贸易背景的审查，严查票据套利现象；二在于对房地产行业的票据融资属于对房地产行业的信贷支持，在当前严调控的环境下，有些银行很难再新增，部分银行担忧房企的信用资质，也有意收紧了相应的票据业务。

房企的各个渠道仍呈收紧之势。同时，在推动贷款利率下降过程中，大部分房企融资成本并未享受到政策红利，反而还在攀升。克而瑞发布的10月份融资报告显示，95家典型房企10月份融资总额864.87亿元，环比下降24.5%，同比上升17.3%。在融资成本方面，10月份为7.46%，环比上升0.97个百分点。其中，境外债券单月融资成本9.2%，环比上升2.36个百分点。

值得注意的是，10月新增6613亿元人民币贷款中，居民部门中长期贷款新增3587亿元，占据54%，而居民中长期贷款的大部分构成即住房按揭贷款；而以实体经济贷款为主的非金融企业及机关团体贷款增加1262亿元，占比19%。5年期LPR下调5个基点，意味着30年期的百万房贷月供可以减少31元，虽然杯水车薪，但这种趋势性变动所释放的利好信号使得居民对购房预期有所增长，仍值得关注。
 

不过，由于当前的房地产政策整体基调还没有发生改变，房地产方面整体还会坚持“房住不炒”的原则，只求一个字“稳”。仅利率调整目前还难以大幅拉动需求。如果后续5年期LPR出现持续性下调，限购限贷政策在边际上出现松动，才有可能使房贷利率的推动性势能在楼市得到进一步显现。未来的货币政策到底如何不要只看央行说什么，更需要关注央行做什么！