流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体  
完善租购并举，深化租赁市场调控，加快推进住房保障体系建设将是2019年住房租赁市场的主导方向  

近日，58同城、安居客发布《2018年中国住房租赁报告》（以下简称报告）显示，流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体，2018年全国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三。专家表示，未来租赁人群对于居住品质的要求会不断提升。因此，在增加租赁房源供给量的同时，租赁也将迎来品质时代。  

据原国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》数据显示，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿，主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区，这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。此外，从我国租房市场需求结构来看，全国普通高校毕业生逐年增长，也是房屋租赁需求的重要群体。  

与租赁需求相对应的，是2018年房屋租赁市场房源供应量持续增长。报告显示，2018年全国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三，占比分别是11.9%、11.3%、10.6%。从面积上看，2018年全国租赁房源主力供应面积集中在50平方米以下和70平方米至90平方米两个区间，占比分别为29.5%和22.6%。  

报告显示，从价格段的访问量上看，租赁房源主力需求价格段集中在500元/月至1000元/月和1000元/月至1500元/月，2000元/月以下价格段需求总占比为79.4%。  

从重点监测城市的租金水平上看，目前有21座城市的月租金在40元/月/平方米，北京、深圳、上海、杭州4座城市的月租金超过50元/月/平方米。从租金涨幅上看，21座城市的月租金同比涨幅都在5%以内。这说明，随着房地产政策的收紧，房屋租金得到了有效控制，涨幅均有所收窄。  

严监管的政策效应还体现在租售比上。报告指出，2018年全国租售比进入2.1时代。2018年8月份之后，租售比降低到2.1%至2.2%。同时，一线城市的租售比均在2%以内。数据表明，部分热点城市租金上涨得到了有效控制，租售比趋于稳定。  

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，可以明确的是，未来租赁人群对于居住品质的要求会不断提升，因此在增加租赁房源供给量的同时，租赁也将迎来品质时代。值得关注的是，2018年下半年以来，部分城市纷纷出台相关政策，加强对长租公寓市场的管理，预计2019年对租金上涨以及长租公寓的运营管理还将加强。  

张波还认为，完善租购并举，深化租赁市场调控，加快推进住房保障体系建设将是2019年住房租赁市场的主导方向。从城市范围看，除首批开展住房租赁试点的12座城市外，预计2019年租赁政策会在更多城市落地。