8月的第一天，苏州四大行关于“房贷不满5年，提前还款就收取违约金”的消息引爆了朋友圈。

　　有网友说，这条款没毛病，因为和银行之间存在约定，提前还就需要支付违约金;

　　也有网友说，这是银行缺钱了。

　　那么，到底是怎么回事?

　　打击炒房者起到限售作用

　　这个政策有毛病吗?

　　“对提前还款收费很合理，贷款合同里也会事先约定”，某银行人士对中国证券报记者表示。

　　刚办理完房贷的深圳居民吴先生告诉中国证券报记者：

　　“提前还款就是要收取违约金的，这个政策在全国其他城市的商业银行也是执行的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　具体到苏州四大行的政策，严跃进表示，此次苏州违约金强调了5年内提前还款的现象，这样做考虑了两点：一是银行房贷工作需要保持稳定，持续提前还款，会干扰银行本身的房贷业务;二是银行要执行房地产相关调控政策。从此类政策内容看，提前还款部分也和楼盘套现等做法有关，给予此类违约金，是希望形成类似限售的效应，即持有住房的时间会更长。

　　在具体情况中，此类操作对于部分急于换房的群体来说，会增加成本，从而对二套购房行为有一定的对冲或利空作用。

　　一位业内人士接受中国证券报记者采访时也表示，当下贷款未满5年、提前还款的现象十分常见，房东通常需要把手上的房屋贷款结清了，才能够做产权过户。苏州四大行此举意图仍是在打击炒房者，起到限售作用，以此来维护房地产市场的平稳。

　　“今年提前还房贷的人越来越多，有一部分是因为预期房价要跌，所以提前还完房贷或者解除质押后，赶紧出手。”一位银行人士告诉中国证券报记者。

　　银行流动性相对充裕

　　银行缺钱吗?

　　业内人士表示，当前银行流动性处于相对充裕状态。银行的上述政策说明目前银行资金充裕，无处放款。房贷回收后没有好的贷款去向，预计收益会减少，所以才拉长了提前还款需满足的年限。

　　中信证券固定收益首席研究员明明说，受益于降准和MLF中长期资金投放，7月银行体系流动性明显宽松并得到延续。7月初的定向降准成就了银行体系流动性总体的充裕，降准后连续多日的公开市场流动性净回笼，逐步使流动性总量回归合理水平。随后，央行采取大额流动性净投放对冲季节性和临时性因素，维持银行体系流动性的合理充裕。

　　展望8月流动性，明明认为，7月31日召开的中央政治局会议，明确提出货币政策稳健取向和流动性管理目标——维持银行体系流动性总量合理充裕，政策基调并不会边际收紧，成为8月流动性稍宽松的基础。

　　提前还款需要满足的期限越来越长

　　本文开头的消息也得到了银行的确认：若在五年内提前还款，提前还款违约金=提前还款金额*贷款执行月利率*6个月。

　　不过，在差不多5年前，只要正常还款6个月，就可以提前还款。

　　中国证券报记者经过调查发现，上海的房贷市场上，提前还款需要满足的期限越来越长。

　　目前，某大型国有银行对提前还款的规定是，贷款发放36个月内申请提前还款的，需要贷款人一次性支付提前还款违约金。提前还款违约金=提前还款金额*贷款执行月利率*6个月。

　　如果按照目前通行的首套房贷利率上浮10%计算，贷款执行年利息为5.39%。

　　另一家大型国有银行的相关人士接受中国证券报记者采访时透露，不同的楼盘、贷款人，需要满足的提前还款期限也不同。“目前最短的是1年。8月份的政策和年初相比没有变化。”

　　目前，上海市场上比较常见的做法是，需要正常还贷3年以后才能提前还款。

　　部分购房者：不会提前还贷

　　银行不希望购房者提前还款，实际上，在贷款买房的人中，也有相当一部分不愿意提前还款。尤其是一些有经济头脑的人士。

　　中国证券报记者了解到，有某银行行长，不仅自己不提前还款，也告诉周围的亲朋好友不要提前还。

　　他的理由很简单：

　　首先，老百姓也就是在买房子的时候，才能从银行一次性借出大笔资金，所以要用足这个机会;

　　其次，现在的利率并不高，尤其是房贷利率，即使上浮10%也远低于市面上的消费贷款利率;

　　最后，大额房贷其实能够部分对冲通货膨胀的风险。

　　房产中介：对市场影响有限

　　有房产中介告诉中国证券报记者，提前还贷政策的微调对房产市场的影响有限。相比较而言，该政策对二手房交易的影响要大于新房。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦对中国证券报记者说：“我觉得影响不是特别大，这个政策主要还是震慑那些短炒投机客，他们往往用足杠杆，两三年内一定会套现。现在面临违约金的问题，势必增加炒作成本，将影响他们的利润空间。但正常买家不会那么早就还贷的，毕竟房贷还算是低的用钱成本。”

　　7月份，上海楼市成交量回暖明显。据上海中原地产数据，7月23日至29日一周内新建商品住宅成交面积20.7万平方米，环比增加5.4%，创年内周度成交新高。

　　银行：看好个贷资产

　　业内专家认为，对于银行来说，个人住房按揭贷款有房地产作为抵押物，是非常安全、但收益率相对不高的一类优质资产，银行在按揭贷款上议价能力较强，也有能力持续提高利率。

　　近日，多个地区银行宣布上调个人房贷利率，而广州地区外资行、城商行的房贷利率出现了下调的情况，对此严跃进表示，这很大程度上说明银行贷款政策不会一味收紧，而是会根据实际情况进行调整。

　　中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为，少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关。一些银行有一定的信贷规模，个人住房贷款业务相对稳健，可能会将这一业务作为下一步的发展重点，所以通过下调利率来抢占更多的市场。