过去的3月，对于楼市而言是个特殊又不特殊的月份。

特殊之处在于，3月份开始，全国超过20个城市再启房地产调控，合计发布了近30条房地产调控政策，内容包括在热点一二线城市执行摇号选房、将限售限购延伸到三四线城市等；而不特殊之处在于，每年的全国两会前后都是楼市调控政策的“高发期”，自2016年“9·30新政”后，这已经是第5轮调控的政策升级。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，不论限价房还是一般商品房，未来只要客户数量超过房源数量，政府接管、摇号将是全国常态，这是第5轮调控的主要内容。

张大伟指出，这一轮再启调控政策代表了房地产调控在严格执行一年后，政策依然有加码的可能性。由此可见，当前的房地产调控与往年出现了明显质变，各种调控措施正从过去的“限”为代表的短效机制向长效机制转变。

告别排卡，迎接摇号

这一轮“摇号”风暴始于杭州。

3月28日，杭州市住房保障和房产管理局官方网站公布，针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为，将开展专项整治行动，并将采取公开摇号全程公证的方式，切实规范市场销售行为，维护市场秩序。两天后，“3天落户1.5万人”的热点准一线城市西安市也出台新政，要求各房地产开发企业、房地产经纪机构，当意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

此前，上海、南京、长沙、成都四个热点一二线城市已经从去年5月开始出台了商品房摇号选房、按序购房的政策。落地实施后，在成都和南京也曾出现3万人排号抢购1000多套房，每个购房人都带着上百万银行存单排队验资的“盛况”。

“摇号也是因为库存实在不足了，本身就说明供小于求的矛盾很尖锐。”易居研究院智库中心总监严跃进表示，根据易居研究院对中国100个城市库存的监测，百城住宅库存同比连跌32个月，杭州住宅库存为277万平米，甚至少于同在300万平米以下的南京和深圳。而西安库存有1628万平米，数量虽多，但由于优惠的人才政策，三个月内已经迁入了24万人。短时间内暴增的需求量，容易在楼市中形成抢购。

张大伟表示，此前一些热门楼盘也多有排卡制度，但排卡是由开发商主导的，出现了许多乱收费的现象，“未来的摇号是政府主导的，官方摇号避免了供需矛盾下的暗箱操作，这肯定是长期政策。”

在摇号制度下，分类调控的政策得以更好地实施。3月底，成都出台调控新政，刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求，武汉、长沙也发布了类似政策。与此同时，为了保证刚需利益，南京、东莞等地发文要求开发商不得拒绝购房人使用公积金贷款。

限购延伸到三四线城市

在业内专家眼中，除了摇号对热点城市购房市场产生主要影响以外，向二线非热点城市以及房价涨幅较大的三四线城市伸出的调控之手则是另一个重要方面。

三线城市方面，限购措施更加细化，甚至“因区施策”。3月21日，安徽省阜南县也出台了调控新政策，要求本地居民在县里名下已有两套住房，购买第三套及以上商品住房后5年内不得上市交易。泸州27日开始实行地价房价局部调控，对中心城区热点区域的地块，采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价。

据国家统计局数据，2月份三线城市房价延续上涨势头，新建商品住宅指数环比上涨0.40%，增速与上月持平，不过徐州、南充等多个非热点三线城市新建商品住宅指数涨幅超1%，涨幅较为明显。

张大伟认为，未来更多的三四线城市也可能因市场的升温而又加入限售。目前，全国限售城市已经扩大到了超过60个，整体看调控政策还在继续升级加码。预计包括一二线等热点城市都在公积金政策、刚需房源供应、共有产权房、租赁等政策上有加码的可能性，特别是最近房价依然上涨的三四线城市，限购、限售等调控措施对购房者的心理影响逐渐出现。

坚持长期调控是基础

自2016年的“9·30新政”打响了楼市调控的第一枪开始，至今为止已经主要进行了5轮调控：“9·30新政”以多地开始限购为开端，2017年北京“3·17新政”开启的第二轮调控升级，主要政策内容是多地开始限售，7月开始多地发布“租售并举、租购同权”政策，9月开始三四线城市加入调控。张大伟认为，现在开启的第五轮，主要特征是开启销售摇号等政策叠加两会后对房地产长效机制的预期。

严跃进把这一轮对需求端的管控总结为“三部曲”，通过限购有效管控了一波购房需求，进而在房源不足的情况下，通过摇号政策进行了管控，然后再采取优购的模式，让棚改、首套等购房者优先购房。因此可以看出，政策虽然持续收紧，但对于刚需购房者的支持力度是在加大的。

去年年底召开的城乡住建工作会议上，住建部部长王蒙徽就强调2018年要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。曾有一些人认为“差别化调控”难免在一些地方呈现“开闸放水”的效果，但如今看来，无论是政策的目的还是结果，都并不指向这一方向。

对于2018年楼市整体方向，张大伟表示，调控政策力度依然持续，2018年的70城市房价数据依然会明显分化，三四线去库存城市预计房价在2018年初有望平稳微涨，北京等一线城市房价在2018年将继续同比下调。继续建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。